3 kịch bản cho thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “thiết lập lại mặt bằng giá trị” dưới tác động kiểm soát tín dụng, hạn chế đòn bẩy tài chính, yêu cầu minh bạch pháp lý, số hóa dữ liệu…
Định vị, sàng lọc trên thị trường
Phát biểu tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng DKRA Group tổ chức, ông Phạm Lâm – Nhà sáng lập, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết: “Có nhiều yếu tố từ vi mô đến vĩ mô đã đặt ra các câu hỏi cho thị trường bất động sản hiện nay. Trong bối cảnh đó, bài toán được đặt ra là làm sao để có một góc nhìn toàn diện, đầy đủ cũng đưa ra các giải pháp thúc đẩy thị trường”.
vtv.jpg
Các chuyên gia, diễn giả chia sẻ tại hội thảo
Về dài hạn, ông Lâm nhìn nhận thị trường có nhiều cơ hội và triển vọng; điều quan trọng cần làm là tổ chức, quy hoạch lại để đảm bảo được sự phát triển lâu dài của thị trường.
Từ các phân tích xoay quanh chủ đề thanh lọc thị trường và định danh giá trị thực, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản đang bước vào một quá trình sàng lọc tự nhiên mang tính tất yếu sau giai đoạn biến động mạnh mẽ cả về vi mô lẫn vĩ mô. Như tại TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, đã chính thức vươn mình trở thành một siêu đô thị với kỳ vọng đủ sức cạnh tranh sòng phẳng với các trung tâm kinh tế lớn trong khu vực. Minh chứng cho sức sống này là nguồn cung căn hộ tại thành phố trong năm 2025 đã tăng vọt lên mức gần 25.000 sản phẩm, trong đó phân khúc có giá dưới 60 triệu đồng/mét vuông chiếm tỷ trọng áp đảo. Đáng chú ý, sự bổ sung kịp thời từ nguồn cung khu vực Bình Dương (cũ) đã đóng vai trò “van điều tiết” quan trọng, giúp mặt bằng giá căn hộ toàn vùng duy trì được sự cân bằng cần thiết.
Đặc biệt, bước sang 2026, ông Kiệt cho rằng, đây sẽ là năm sàng lọc mạnh mẽ và định hình lại hoàn toàn cách vận hành của thị trường. Đây là thời điểm hội tụ các yếu tố lịch sử về pháp lý khi các bộ luật mới có hiệu lực, giúp bóc tách những sản phẩm và nhà đầu tư mang tính chất “ảo”, tập trung vào giá trị bền vững. Chỉ những doanh nghiệp có nội lực tài chính, tầm nhìn, vị thế và quỹ đất tốt mới có thể phát triển ổn định.
Sàng lọc sức khỏe doanh nghiệp cũng là vấn đề then chốt. Lãi suất không chỉ tác động đến người mua mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí phát triển và giá bán của chủ đầu tư. Từ năm 2026, các chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược huy động vốn, đa dạng hóa nguồn vốn thay vì chỉ phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Việc xác lập nguồn vốn xanh từ các quỹ đầu tư nước ngoài cho các sản phẩm bền vững sẽ là tiền đề quan trọng.
Bên cạnh sàng lọc là yếu tố minh bạch. Năm 2026 ghi nhận nhiều thay đổi về luật và quản lý, tiêu biểu là việc định danh bất động sản từ tháng 3/2026. Khi “mỗi mét vuông đất đều có căn cước công dân”, mọi giao dịch, giá cả và thuế phí sẽ minh bạch hóa. Điều này giúp Chính phủ có công cụ điều tiết thị trường hiệu quả, triệt tiêu việc đứng tên hộ hay các tiêu cực trong quản lý. Người mua cũng sẽ nắm rõ lịch sử giao dịch, pháp lý và giá cả thực tế của sản phẩm.
Các chính sách khác như xóa bỏ kịch bản “hai giá”, công khai quy hoạch trực tuyến qua hệ thống GIS toàn quốc cũng sẽ giúp hạn chế tình trạng sốt đất và giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Việc thanh toán qua ngân hàng và chuẩn hóa tiêu chuẩn hành nghề môi giới (phải có chứng chỉ và hoạt động dưới pháp nhân rõ ràng) cũng sẽ giảm thiểu rủi ro cho người tham gia, ông Kiệt chia sẻ.
3 kịch bản thị trường
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở – CBRE Việt Nam cũng đưa ra 3 kịch bản có thể xảy ra với thị trường bất động sản năm 2026. Ở kịch bản cơ sở mang tên “Hồi phục thực chất”, chuyên gia CBRE kỳ vọng vào một tiến trình phục hồi bền vững khi mức lạm phát được kiểm soát tốt dưới mức 4,5%, yếu tố then chốt giúp thanh khoản thị trường được cải thiện rõ rệt so với giai đoạn trước. Bên cạnh đó, ông cũng phác thảo kịch bản “Bình minh rực rỡ” với sự bứt phá mạnh mẽ nhưng lưu ý rằng xác suất xảy ra kịch bản này là tương đối thấp, đồng thời cảnh báo về kịch bản “Thử thách sức bền” nếu các áp lực kinh tế không được giải tỏa kịp thời.
3 kb
3 kịch bản thị trường bất động sản năm 2026. Nguồn: CBRE Việt Nam
Về cấu trúc sản phẩm, ông Kiệt khẳng định thị trường đang chứng kiến sự “chấm dứt kỷ nguyên phân lô” đối với phân khúc đất nền. Trong chu kỳ mới, những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng vốn “núp bóng” dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do sự siết chặt của các chính sách định danh tài sản.
Căn hộ sẽ tiếp tục khẳng định vị thế là “trục xương sống” của đô thị trong ít nhất 5 năm tới, phục vụ nhu cầu an cư của giới trẻ, tập trung mạnh vào các dự án đa tiện ích và được phát triển theo mô hình TOD.
Đặc biệt, bất động sản công nghiệp và logistics đang trở thành tâm điểm thu hút đầu tư khi Việt Nam vươn lên là mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng bán dẫn và năng lượng sạch toàn cầu.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, ông Kiệt nhận định phân khúc này đang trở lại với một diện mạo hoàn toàn mới, hướng đến những giá trị thực sau khi khung pháp lý được kiện toàn.
Chiến lược cho giai đoạn mới
Tại phiên tọa đàm hội thảo, PGS. TS Trần Đình Thiên nhận định, thị trường đang chứng kiến hai dòng tiền vận động hoàn toàn khác nhau, trong đó dòng tiền hiện hữu là cực kỳ lớn và đang đóng vai trò định hình lại toàn bộ diện mạo của bất động sản Việt Nam với những triển vọng chưa từng có. Theo ông Thiên, chúng ta đang ở trong thời điểm “đất nước vươn mình” để bắt kịp và sánh vai với các tiêu chuẩn toàn cầu. Dù thừa nhận rằng lãi suất và tín dụng đang là những “cơn gió ngược”, nhưng ông cho rằng đây chỉ là những khó khăn mang tính ngắn hạn. Theo ông, thay vì quá sa đà vào những biến động nhất thời, nhà đầu tư cần có một tầm nhìn dài hạn dựa trên mạch đập của dòng tiền quốc gia để nhận diện đúng giá trị tài sản.
