Chuyên gia: Lãi suất đang buộc thị trường bất động sản trở về giá trị thật
(VTC News) – Theo chuyên gia, lãi suất chỉ là chất xúc tác, bản chất là quá trình tái cân bằng, thị trường muốn phát triển bền vững không thể phụ thuộc quá lâu vào tín dụng rẻ.
Quý I/2026, lãi suất duy trì ở mức cao khiến thanh khoản thị trường bất động sản bị ảnh hưởng đáng kể.
Hiện lãi suất vay mua nhà ưu đãi giai đoạn đầu phổ biến ở mức 8,5-10%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tăng lên khoảng 12-14%/năm, tiệm cận mức đỉnh cuối năm 2022. Mức lãi suất này tạo áp lực tài chính lớn đối với người mua nhà, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản đã tăng mạnh so với thu nhập thực tế.
Lãi suất đảo chiều, thị trường bất động sản lập tức “hạ nhiệt”
Giai đoạn 2019 – 2021, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay ngân hàng để “ôm” vài lô đất chỉ sau một cuộc điện thoại. Giá tăng theo tuần, môi giới kín lịch dẫn khách, còn cụm từ “dòng tiền rẻ” trở thành nhiên liệu đẩy bất động sản vào cơn sốt chưa từng có.
Nhưng hiện tại, thị trường đã đổi chiều.
Chuyên gia: Lãi suất đang buộc thị trường bất động sản trở về giá trị thật – 1
Lãi suất thả nổi hiện ở mức 12-14%/năm, tiệm cận mức đỉnh cuối năm 2022. (Ảnh minh hoạ)
Người vay bắt đầu sợ lãi suất. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính chật vật giữ tài sản. Không ít doanh nghiệp bất động sản buộc phải co cụm vì áp lực vốn và thanh khoản. Giao dịch chậm lại, dòng tiền phòng thủ hơn, còn cụm từ “cắt lỗ” xuất hiện dày đặc trên thị trường.
Trường hợp của anh Trần Quốc Hưng (ngụ phường Hiệp Bình, TP.HCM) là một trong những minh chứng điển hình.
Cuối năm 2021, anh Hưng vay ngân hàng gần 2 tỷ đồng để mua hai lô đất vùng ven với niềm tin giá sẽ tiếp tục tăng mạnh như những tháng trước đó.
“Khi ấy, gần như ai cũng nghĩ đất chỉ có tăng. Môi giới nói hôm nay không xuống tiền thì tuần sau sẽ mất thêm vài trăm triệu”, anh kể.
Thời điểm đó, mặt bằng lãi suất thấp khiến dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản. Không ít nhà đầu tư sẵn sàng vay ngân hàng để “ôm đất”, chấp nhận sử dụng đòn bẩy cao với kỳ vọng lướt sóng nhanh.
Ở nhiều khu vực vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Long An, Bình Phước (cũ), Đồng Nai hay các tỉnh thành từng xuất hiện cơn sốt đất, giá bất động sản tăng liên tục dù hạ tầng, dân cư hay khả năng khai thác thực tế chưa thay đổi tương xứng.
Có những lô đất được sang tay vài lần chỉ trong vài tháng. Giá tăng chủ yếu dựa trên kỳ vọng “sẽ còn lên nữa”, thay vì dòng tiền khai thác hay nhu cầu ở thực. Nhưng khi lãi suất bắt đầu tăng, thị trường lập tức đổi chiều.
Khoản vay của anh Hưng hiện chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí tài chính đội lên trong khi thanh khoản lao dốc. Hai lô đất gần như không có người hỏi mua suốt nhiều năm, dù anh đã giảm giá so với thời điểm xuống tiền.
“Tôi mới nhận ra giá trước đó bị đẩy lên quá nhanh. Nhiều người mua chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội chứ không phải tài sản thực sự tạo ra giá trị”, anh nói.
Không riêng anh Hưng, nhiều nhà đầu tư từng phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính đang buộc phải cơ cấu lại danh mục, giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc chấp nhận bán ra để giảm áp lực dòng tiền.
Sự thay đổi của thị trường diễn ra song song với biến động của mặt bằng lãi suất trong hơn hai năm qua.
Chuyên gia: Lãi suất đang buộc thị trường bất động sản trở về giá trị thật – 2
