Đầu tư bất động sản đang chuyển dịch về khai thác tài sản, thay vì chờ tăng giá’
(VNF) – Đó là nhận định của ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về sự biến đổi trong tâm lý và “khẩu vị” của nhà đầu tư bất động sản hiện nay.
Thị trường không suy giảm đồng loạt trên diện rộng
- Nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 đang chứng kiến sự suy yếu về sức mua, dẫn đến sự chững lại của thanh khoản và sự điều chỉnh giảm của giá cả sản phẩm. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn có cho thấy điều này không?
Ông Đồng Quang Cảnh: Dựa trên khảo sát của Batdongsan.com.vn thực hiện với các đơn vị môi giới trong quý I/2026, có thể thấy nhận định về sự chững lại của thanh khoản là có cơ sở, nhưng cần lưu ý một số yếu tố liên quan. Thị trường hiện không suy giảm đồng loạt và cũng chưa thấy rõ ràng các dấu hiệu giảm giá trên diện rộng. Điều tôi thấy rõ nhất là thanh khoản đang có tính phân hóa mạnh, khi tâm lý người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn đáng kể.
Theo khảo sát môi giới quý I/2026 của Batdongsan.com.vn về tình hình giao dịch, hiện có 24% môi giới cho biết giao dịch giảm mạnh trên 50%, 36% cho rằng giao dịch giảm từ 10% đến 50%, 32% đánh giá giao dịch ổn định và chỉ 8% ghi nhận giao dịch tăng. Như vậy, phần lớn phản hồi cho thấy thanh khoản quý đầu năm có xu hướng chậm lại.
Ông Đồng Quang Cảnh
Tuy nhiên, khi nhìn trên từng loại hình, sự phân hóa thể hiện khá rõ. Những phân khúc mang tính đầu tư cao, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như đất nền, biệt thự, nhà phố có mức suy giảm giao dịch rõ hơn.
Cụ thể, với đất nền, có tới 70% môi giới cho biết giao dịch suy giảm, chỉ 26% đánh giá ổn định và 4% –5% ghi nhận tăng trưởng. Biệt thự cũng là nhóm chịu mức giảm lớn khi 72% môi giới phản ánh giao dịch suy giảm. Trong khi đó, chung cư – loại hình có thể ở và tạo dòng tiền – dù thanh khoản cũng chậm lại, nhưng vẫn là loại hình được ghi nhận mức giảm thấp hơn.
Về giá, dữ liệu hiện chưa cho thấy một xu hướng giảm giá đại trà. Chẳng hạn, giá rao bán chung cư phổ biến trong quý I/2026 vẫn duy trì ổn định và tăng nhẹ so với quý trước: Hà Nội tăng khoảng 2,4%, TP.HCM cũ tăng khoảng 1,5%, TP. HCM mới tăng khoảng 1,6%. Với đất nền, dù mức độ quan tâm và giao dịch nhạy cảm hơn trước biến động vĩ mô, giá rao bán vẫn cho thấy sự ổn định.
Điều này cho thấy thị trường hiện nay không phải là một thị trường “giảm giá mạnh”, mà là giai đoạn thanh khoản có chọn lọc. Giá rao bán có thể vẫn neo ở mức cao, nhưng giao dịch thực tế diễn ra chậm hơn, người mua có xu hướng đàm phán kỹ hơn, cân nhắc kĩ hơn và chỉ xuống tiền với những tài sản thực sự phù hợp.
Vì vậy, tôi cho rằng thực trạng của thị trường 6 tháng qua có thể tóm gọn bằng ba từ: thận trọng, phân hóa và thực chất hơn. Nhu cầu không biến mất, nhưng dòng tiền không còn chảy theo phong trào. Nhà đầu tư không mua bằng kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà bắt đầu soi kỹ hơn vào pháp lý, dòng tiền, khả năng khai thác và thanh khoản thực của từng tài sản.
Nhà đầu tư thận trọng, tâm lý FOMO chưa biến mất hoàn toàn
- Bối cảnh đó tác động ra sao tới tâm lý nhà đầu tư, từ kỳ vọng đến tốc độ ra quyết định? Hiệu ứng FOMO còn tồn tại không và nhà đầu tư đang ưu tiên điều gì?
Theo tôi tác động lớn nhất tới tâm lý nhà đầu tư là chuyển từ trạng thái kỳ vọng cao sang trạng thái phòng thủ, quan sát và chọn lọc.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý 1/2026, có tới 73% người được hỏi cho biết tâm lý hiện tại là thận trọng, chỉ 5% tiêu cực và còn lại là trung lập và lạc quan. Đây là con số quan trọng, thể hiện rằng phần lớn thị trường không quá bi quan nhưng cũng chưa sẵn sàng quay lại trạng thái sẵn sàng như giai đoạn trước.
