Chung cư hạ nhiệt, dòng tiền tìm đến bất động sản đô thị vệ tinh
BNEWS Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cân bằng sau gần 2 năm tăng trưởng nóng. Sự thay đổi không chỉ thể hiện ở diễn biến giá bán mà còn ở hành vi của người mua.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau gần hai năm tăng trưởng nóng. Ảnh minh họa: TTXVN phát
Thị trường bất động sản bước nửa đầu năm 2026 với một trạng thái hoàn toàn khác so với năm 2025. Giá bán không còn tăng đồng loạt như trước, thanh khoản phân hóa giữa các phân khúc, còn dòng tiền của cả người mua lẫn nhà đầu tư bắt đầu dịch chuyển khỏi những khu vực đã thiết lập mặt bằng giá quá cao để tìm kiếm cơ hội tại các đô thị vệ tinh có hạ tầng phát triển và dư địa tăng trưởng dài hạn.
- Chung cư hạ nhiệt
Khảo sát thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau gần hai năm tăng trưởng nóng. Sự thay đổi không chỉ thể hiện ở diễn biến giá bán mà còn ở hành vi của người mua, chiến lược của chủ đầu tư và tiêu chí lựa chọn sản phẩm. Nếu trước đây yếu tố được quan tâm nhiều nhất là khả năng tăng giá thì nay pháp lý, tiến độ xây dựng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực mới là những tiêu chí quyết định.
Nhiều chuyên gia cho rằng đây là tín hiệu tích cực, bởi thị trường đang dần thoát khỏi trạng thái phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ để hướng đến chu kỳ phát triển ổn định hơn.
Rõ nét nhất là phân khúc chung cư, sau gần hai năm liên tục lập mặt bằng giá mới, thị trường căn hộ bắt đầu xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt. Đây không phải là sự lao dốc về giá, mà là quá trình điều chỉnh nhịp tăng sau thời gian dài tăng trưởng nhanh.
Nếu trong năm 2025, nhiều dự án tại Hà Nội liên tục điều chỉnh bảng giá sau mỗi đợt mở bán thì từ đầu năm nay, tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể. Khoảng cách giữa các đợt điều chỉnh giá kéo dài hơn, mức tăng cũng không còn ở biên độ hai con số như giai đoạn trước.
Anh Trần Minh Quân – một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, gia đình anh đã mua một căn hộ tại khu vực phía Đông của thành phố vào đầu năm 2025 với kỳ vọng bán lại sau một năm. Đến đầu quý II năm nay, dù vẫn có lãi nhưng anh Quân phải giảm gần 300 triệu đồng so với mức giá chào bán ban đầu mới tìm được khách.
“Thị trường không còn cảnh đăng tin vài ngày là có người đặt cọc như năm ngoái. Người mua bây giờ hỏi rất kỹ về pháp lý, phí dịch vụ, tiến độ và còn so sánh với nhiều dự án khác trước khi quyết định”, anh Quân chia sẻ.
Theo các chuyên gia, đây không phải là dấu hiệu của một đợt giảm giá trên diện rộng mà là sự điều chỉnh sau thời gian tăng trưởng quá nhanh. Trong khi giá thứ cấp chững lại, giá bán từ chủ đầu tư vẫn khó giảm bởi chi phí phát triển dự án tiếp tục ở mức cao.
Sự thay đổi thể hiện rõ nhất ở thị trường thứ cấp – nơi diễn ra các giao dịch mua đi bán lại giữa nhà đầu tư và người dân. Không ít căn hộ từng được rao bán với kỳ vọng chênh lệch hàng trăm triệu đồng so với thời điểm mua vào nay phải điều chỉnh xuống mức dễ tiếp cận hơn để tìm khách. Một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng chấp nhận giảm lợi nhuận hoặc bán ngang giá vốn nhằm giảm áp lực chi phí lãi vay.
Theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong quý I vẫn duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng mỗi m2. Điều đó đồng nghĩa một căn hộ diện tích khoảng 70 m2 tại dự án mở bán mới hiện có giá phổ biến từ 7 tỷ đồng trở lên, cao hơn đáng kể so với mặt bằng giá cách đây hai năm. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá trên thị trường thứ cấp đã chậm lại, phản ánh khả năng hấp thụ của thị trường không còn mạnh như giai đoạn trước.
Sự phân hóa giữa hai thị trường cũng ngày càng rõ nét. Trong khi chủ đầu tư vẫn giữ mặt bằng giá sơ cấp nhờ nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào cao, nhiều nhà đầu tư cá nhân lại không còn dễ dàng bán lại căn hộ với mức lợi nhuận kỳ vọng. Khi giá đã tăng 30-40% chỉ trong hơn một năm, dư địa tăng tiếp không còn nhiều, còn người mua ở thực trở nên thận trọng hơn trước áp lực tài chính.
Đơn cử, một căn hộ được mua với giá khoảng 5 tỷ đồng vào đầu năm 2025, sau thời gian tăng mạnh từng được chào bán ở mức trên 6,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản giảm, người bán hiện có xu hướng hạ giá vài trăm triệu đồng hoặc chấp nhận thương lượng để sớm hoàn tất giao dịch. Điều này không đồng nghĩa thị trường giảm giá trên diện rộng mà phản ánh sự điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận của nhóm đầu tư ngắn hạn.
Theo Savills Việt Nam, nguyên nhân khiến giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là phân khúc trung cấp và vừa túi tiền. Riêng trong quý I, Hà Nội có hơn 6.500 căn hộ mới được mở bán, trong đó khoảng 93% tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh, Gia Lâm, Hoàng Mai và Hà Đông. Nguồn cung mới tuy cải thiện so với cùng kỳ nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường, nhất là khi dân số đô thị tiếp tục gia tăng và nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn lớn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn “thử lửa” sau thời kỳ tăng trưởng nhanh. Việc giá thứ cấp chững lại không phải là tín hiệu tiêu cực mà phản ánh quá trình sàng lọc cần thiết. Những nhà đầu tư sử dụng vốn vay hoặc kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sẽ chịu áp lực lớn hơn, trong khi các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì khả năng thanh khoản.
