Thị trường bất động sản bước vào cuộc thanh lọc lớn: Người mua chuyển từ “đón sóng” sang “đón giá trị”
Báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực”. Nguồn cung phục hồi mạnh nhưng thanh khoản không tăng tương ứng, dòng tiền ngày càng chọn lọc, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và khả năng khai thác thực tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển sang một giai đoạn phát triển mới
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển sang một giai đoạn phát triển mới. (Ảnh: Khánh Yên)
Thị trường không còn được dẫn dắt bởi đầu cơ
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển sang một giai đoạn phát triển mới, khi động lực tăng trưởng không còn đến từ kỳ vọng tăng giá hay tâm lý đầu cơ mà được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, giá trị sử dụng và năng lực triển khai của doanh nghiệp.
Đây là thông điệp xuyên suốt được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đưa ra tại Hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề “Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực”.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS phát biểu tại sự kiện
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS phát biểu tại sự kiện
Phát biểu tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS nhận định, sau thời gian chịu tác động từ những biến động kinh tế vĩ mô, pháp lý, dòng vốn và tâm lý thị trường, bất động sản Việt Nam đang bước vào quá trình thanh lọc mạnh mẽ.
Theo ông, thị trường không còn vận động theo cách cũ khi những sản phẩm thiếu nền tảng pháp lý, thiếu giá trị sử dụng hoặc không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế đang dần bị đào thải. Quá trình thanh lọc không chỉ diễn ra ở thanh khoản hay giá bán mà còn tác động đến chất lượng sản phẩm, năng lực chủ đầu tư, chuẩn mực phân phối, dòng tiền, hành vi người mua và cách xác lập giá trị bất động sản.
Thông điệp này cũng được nhấn mạnh trong phần kết luận hội thảo, khi VARS cho rằng nhu cầu thực, pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng, dòng tiền thực và năng lực vận hành sẽ ngày càng trở thành những thước đo quan trọng để xác lập giá trị bất động sản trong giai đoạn mới.
Mất cân đối cung – cầu vẫn là điểm nghẽn
Theo Báo cáo của VARS IRE, quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025.
Tuy nhiên, tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mở bán mới, tăng khoảng 40%. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các đại đô thị, khu đô thị tích hợp và các dự án hưởng lợi từ hạ tầng giao thông.
Dù nguồn cung cải thiện đáng kể, thanh khoản thị trường chưa tăng tương xứng.
Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE, trong quý II, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp; lũy kế 6 tháng đầu năm đạt khoảng 48.000 giao dịch. Đối với nguồn cung mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%, cho thấy dòng tiền vẫn hiện diện trên thị trường nhưng đã chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo, khả năng khai thác thực tế và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Một trong những vấn đề nổi bật được VARS chỉ ra là tình trạng lệch pha cung – cầu chưa được cải thiện.
