Bất động sản Hà Nội và TP HCM sẽ thay đổi ra sao?
Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo những thay đổi về hạ tầng, phân bổ dân cư và chức năng kinh tế sẽ định hình lại bản đồ thị trường bất động sản Việt Nam.
Bất động sản Hà Nội và TP HCM sẽ thay đổi ra sao?
Sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 do Batdongsan.com.vn tổ chức.
Quy hoạch dài hạn tái định hình bản đồ bất động sản đô thị
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, quy hoạch đô thị đang trở thành một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến giá, vị trí và tiện ích hiện hữu, thì hiện nay, định hướng phát triển dài hạn của khu vực đóng vai trò quan trọng.
Khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản trong quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 96% người được hỏi thừa nhận quy hoạch có tác động đến hành vi giao dịch (gồm 52% cho rằng “ảnh hưởng rất lớn” và 44% “ảnh hưởng phần nào”).
Theo Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn có thể nâng lợi thế cạnh tranh và thúc đẩy kinh tế.
Ông chỉ ra ba áp lực lớn thúc đẩy quá trình tái quy hoạch. Thứ nhất, sự xuống cấp của khu vực đô thị cũ. Thứ hai, áp lực xã hội, môi trường và chất lượng sống. Mật độ dân cư cao, ùn tắc, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và dịch vụ công tạo sức ép buộc đô thị phải tổ chức lại không gian phát triển. Thứ ba, yêu cầu nâng cấp để cạnh tranh kinh tế.
Ông Nguyễn Quốc Anh lấy ví dụ về các đô thị lớn như Thượng Hải và Seoul, sau tái quy hoạch, đều ghi nhận sự cải thiện rõ rệt trên cả ba phương diện kinh tế, thu nhập và phân bổ dân cư.
Cụ thể, tại Thượng Hải, giai đoạn 1990–2020, GDP tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, còn FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên 16,05 tỷ USD. Song song đó, mật độ dân số tại khu lõi Phố Tây giảm mạnh, từ 75.000 người/km² năm 1990 xuống 22.590 người/km² năm 2025, trong khi Phố Đông tăng từ 2.570 lên 4.791 người/km². Việc hình thành cực tăng trưởng mới vì thế vừa giảm tải khu trung tâm, vừa mở rộng không gian phát triển về phía Đông.
Xu hướng tương tự diễn ra tại vùng đô thị Seoul giai đoạn 1982-2025, khi GDP tăng từ 4,5 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 3,2 lần và FDI tăng từ 350 triệu USD lên 6,8 tỷ USD. Cùng thời gian, mật độ dân số tại lõi Seoul giảm từ 17.500 xuống 15.400 người/km².
Thượng Hải (1990-2020) và Seoul (1982-2025) đã có trình tự tái quy hoạch: trước hết là tái cấu trúc khu vực lõi, sau đó hình thành các cực tăng trưởng mới, rồi từng bước dịch chuyển một phần dân cư, giáo dục, sản xuất và dịch vụ ra các khu vực vệ tinh.
Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, đây cũng là xu hướng tại Hà Nội và TP.HCM. Trong tương lai, vai trò của khu vực trung tâm vẫn rất quan trọng, nhưng không còn là nơi duy nhất tập trung mọi chức năng. Thay vào đó, mỗi khu vực mới sẽ được giao một vai trò riêng như công nghệ, giáo dục, công nghiệp, logistics, tài chính hoặc dịch vụ. Khi chức năng đô thị được phân bổ lại, giá trị bất động sản cũng sẽ được tái định vị theo.
Hà Nội: Mở rộng không gian tăng trưởng về các đô thị vệ tinh
Áp lực lớn nhất của Hà Nội hiện nay là mật độ dân cư quá cao tại khu vực lõi. Theo thống kê, mật độ bình quân tại các quận nội thành (cũ) lên tới khoảng 19.000 người/km², trong khi toàn Hà Nội chỉ khoảng 2.600 người/km². Bên cạnh đó, thành phố còn khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, nhiều công trình được xây dựng từ giai đoạn 1960–1980 và tập trung ngay trong nội đô.
