Bất động sản và ‘cuộc tháo chạy’ khỏi sản phẩm đầu cơ
Thị trường bất động sản đang chứng kiến một “cuộc tháo chạy” của dòng vốn ngắn hạn khỏi các sản phẩm đầu cơ. Trong khi các dự án phụ thuộc vào quy hoạch “ảo” rơi vào cảnh nghẽn dòng tiền, thì những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác vẫn giữ đà tăng trưởng ổn định.
Ngày 16/7, tại TP.HCM, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức Hội thảo công bố báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý II và nửa đầu năm.
Cụ thể, ở quý II, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước. Tuy nhiên, tính chung 6 tháng, tổng nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại các đại đô thị và những dự án hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.
Dù nguồn cung cải thiện, bức tranh thị trường BĐS vẫn cho thấy tình trạng lệch pha cung – cầu chưa được giải quyết. Qua số liệu, có gần 82% nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và siêu sang; căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%, trong khi nhà ở thương mại bình dân gần như không còn xuất hiện trên thị trường.
Khu vực Bình Dương (cũ), giá nhà ở thương mại cũng đã lên tới gần 60 triệu đồng/m2. Ảnh: PV
Nguyên nhân được cho là do áp lực chi phí đất đai, tài chính, xây dựng cùng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Trong điều kiện hiện nay, nhà ở thương mại bình dân rất khó quay trở lại thị trường nếu không có những điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu phù hợp với mặt bằng chi phí phát triển dự án mới.
Bên cạnh câu chuyện nguồn cung, thị trường BĐS đang bước sang giai đoạn phát triển mới khi nhu cầu ở thực và giá trị khai thác của BĐS dần thay thế tâm lý đầu cơ ngắn hạn.
Bình luận về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, quá trình phục hồi của thị trường vẫn được duy trì nhưng sự phân hóa giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường ngày càng rõ nét. Những thay đổi về hành lang pháp lý, môi trường kinh doanh, chi phí phát triển dự án cũng như hành vi của người mua đang thúc đẩy quá trình thanh lọc mạnh mẽ.
Thị trường không còn được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn mà đang vận động theo nhu cầu ở thực và khả năng tạo dòng tiền của tài sản. Đây là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, đồng thời buộc doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực triển khai dự án.
Xu hướng này cũng được phản ánh qua diễn biến giao dịch trên thị trường. Trong quý II, thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp; lũy kế 6 tháng đạt khoảng 48.000 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 58%, thể hiện sức cầu vẫn được duy trì nhưng dòng tiền đang có sự chọn lọc, ưu tiên những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Một số chuyên gia khác tại hội thảo bày tỏ quan điểm, quyết định mua nhà hiện không còn dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá mà phụ thuộc nhiều hơn vào giá bán, chính sách tín dụng, pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê. Dòng tiền đang dịch chuyển từ “đón sóng” sang “đón giá trị”, trong khi các đợt đầu cơ ngắn hạn chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt.
Dòng tiền dịch chuyển về tài sản có khả năng chống chịu
Về mặt bằng giá, số liệu của VARS cũng chỉ ra, giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án gia tăng và nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Thay vì giảm giá bán, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu.
