Diễn biến mới trên thị trường nhà ở
Tác giả Bình Minh03/08/2026 06:37
(ĐTCK) Phân khúc bất động sản nhà ở đang cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét, ở cả tâm lý các thành viên thị trường và theo khu vực.
Hà Nội: Cung tăng, thanh khoản giảm
Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, trong nửa đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục duy trì nguồn cung mới ở mức cao với hơn 16.000 sản phẩm được mở bán, gần như không thay đổi so với cùng kỳ năm trước, phản ánh tâm lý lạc quan của các chủ đầu tư vào tiềm năng dài hạn của thị trường.
Đến cuối quý II/2026, giá bán trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng rõ rệt so với thời điểm cuối năm 2025, song thanh khoản thị trường lại không đi cùng xu hướng. Lượng giao dịch sụt giảm rõ rệt, phản ánh sự thận trọng của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở.
Việc nguồn cung vẫn dồi dào, giá liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhưng sức hấp thụ lại suy yếu cho thấy sự lệch pha ngày càng rõ giữa cung và cầu trên thị trường nhà ở Thủ đô. Theo bà An, nguyên nhân xuất phát từ 2 yếu tố chính: Áp lực lãi suất và nguồn cung.
Cụ thể, từ cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên, khiến chi phí vốn của nhà đầu tư và người mua để ở tăng cao. Điều này khiến tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với những người sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính.
Khi thị trường liên tục đón nhận lượng lớn sản phẩm mới trong thời gian dài, người mua có nhiều lựa chọn hơn và không còn tâm lý “sợ mất cơ hội” như giai đoạn trước, từ đó làm giảm tốc độ ra quyết định, kéo theo tỷ lệ hấp thụ giảm xuống dưới 70%, thấp hơn đáng kể so với mức 85-90% của giai đoạn 2024-2025.
Với phân khúc nhà liền thổ, tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt gần 2.100 căn, thấp hơn 17% so với cùng kỳ năm trước. Thanh khoản trong quý II/2026 cũng ghi nhận sự chững lại.
Tổng số căn bán được đạt hơn 660 căn, giảm 30% so với quý trước đó và 74% so với cùng kỳ năm trước. Áp lực lãi suất đang phân hóa hành vi của người mua, trong đó một bộ phận lựa chọn chờ đợi với kỳ vọng mặt bằng lãi suất vay mua nhà sẽ điều chỉnh phù hợp hơn với khả năng chi trả.
Về diễn biến giá, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt 209 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), thấp khoảng 9% so với quý trước đó cũng như cùng kỳ năm trước.
TP.HCM: Cung – cầu đều tích cực
Trong khi Hà Nội nguồn cung dồi dào đang khiến thanh khoản “gặp khó”, thì TP.HCM lại cho thấy điều ngược lại.
Báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy, kết thúc 6 tháng đầu năm 2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán và khoảng 3.600 giao dịch thành công. Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung mới tiếp tục cải thiện nhờ sự trở lại của các dự án quy mô lớn tại khu phía Đông và phía Bắc như The Global City (phân khu SOLA), Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park, với khoảng 4.100 căn mở bán mới và khoảng 4.250 giao dịch thành công, tập trung chủ yếu vào các sản phẩm thuộc đại đô thị hoặc khu dân cư được quy hoạch đồng bộ với hệ thống tiện ích hoàn chỉnh.
Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư đã trở thành đòn bẩy chính giúp thị trường nhà ở TP.HCM duy trì sức cầu.
Thị trường căn hộ Hà Nội có sự lệch pha rõ nét giữa cung và cầu. Ảnh:Dũng Minh.
Thị trường căn hộ Hà Nội có sự lệch pha rõ nét giữa cung và cầu. Ảnh:Dũng Minh.
Đáng chú ý, tâm lý bên mua đã có sự thay đổi rõ rệt: Thay vì quyết định dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước đây, thì nay tập trung hơn vào các yếu tố dài hạn, ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng tốt.
