Dòng tiền rời trung tâm, thị trường căn hộ TP. HCM đang đổi trục phát triển
Thị trường căn hộ TP. HCM đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền và nhu cầu mua nhà, mở ra một giai đoạn tái cấu trúc mới với vai trò ngày càng lớn của các đô thị vệ tinh và hạ tầng liên vùng.
Không còn vận động theo “công thức” cũ
Bức tranh kinh tế Việt Nam trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Theo đó, tổng sản phẩm trong nước (GDP) tăng 8,39% so với cùng kỳ năm trước; tổng vốn FDI đăng ký tăng 61%, vốn FDI thực hiện tăng 11,2%; tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 13,9%. Những chỉ số này phản ánh hoạt động sản xuất, đầu tư và tiêu dùng vẫn duy trì đà tăng trưởng khá tích cực.
Dòng tiền rời trung tâm, thị trường căn hộ TP. HCM đang đổi trục phát triển – Ảnh 1.
Tình hình tổng quan kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong quý II/2026. Nguồn: Avison Young Vietnam Research
Trong bối cảnh đó, diễn biến của thị trường căn hộ TP. HCM lại đi theo một “quỹ đạo” khác. Nguồn cung tiếp tục gia tăng nhưng giao dịch không bùng nổ. Giá sơ cấp nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp chững lại và dòng vốn đầu cơ ngắn hạn suy giảm rõ rệt. Thay vì phản ánh sự suy yếu của thị trường, những diễn biến này cho thấy một quá trình điều chỉnh mang tính cấu trúc đang diễn ra, khi cả người mua lẫn nhà phát triển dự án đều bắt đầu thích nghi với một chu kỳ mới của bất động sản nhà ở.
Nếu giai đoạn trước thị trường được dẫn dắt chủ yếu bởi kỳ vọng tăng giá và sự khan hiếm nguồn cung, thì hiện nay các yếu tố như khả năng tạo dòng tiền, mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng kết nối hạ tầng đang trở thành tiêu chí quyết định của người mua.
Một trong những thay đổi rõ nét nhất của thị trường căn hộ TP. HCM trong quý II/2026 là sự dịch chuyển về không gian phát triển.
Theo Avison Young, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp đang mở bán tại TP. HCM và vùng mở rộng đạt gần 12.000 căn. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới không còn tập trung tại khu vực trung tâm thành phố mà chủ yếu đến từ khu vực Bình Dương cũ và khu Đông TP. HCM. Riêng hai khu vực này đóng góp khoảng 60% tổng nguồn cung mới của thị trường.
Sự thay đổi này phản ánh quá trình mở rộng tự nhiên của thị trường sau nhiều năm quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng. Đáng chú ý, Bình Dương tiếp tục giữ vai trò là khu vực cung cấp nguồn căn hộ trung cấp lớn nhất cho toàn thị trường TP. HCM mở rộng.
Trong khi đó, báo cáo cũng ghi nhận sự quan tâm của thị trường đang dần chuyển sang hành lang phía Nam gồm khu vực Quận 7 cũ, Nhà Bè cũ và Cần Giờ cũ. Đây đều là những khu vực được kỳ vọng hưởng lợi từ các dự án hạ tầng và quá trình mở rộng không gian đô thị trong thời gian tới. Diễn biến này cho thấy thị trường không còn phát triển theo mô hình tập trung quanh khu lõi trung tâm như trước. Thay vào đó, nguồn cung mới đang hình thành theo các hành lang phát triển đô thị mới, nơi còn dư địa quỹ đất, chi phí phát triển hợp lý hơn và khả năng kết nối ngày càng được cải thiện.
Mặt bằng giá phân hóa, dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá
Sự dịch chuyển của nguồn cung cũng kéo theo sự phân hóa ngày càng rõ rệt về mặt bằng giá.
Nghiên cứu từ Avison Young cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm TP. HCM hiện dao động từ 3.500-5.900 USD/m2, trong khi phân khúc siêu sang đã tiến sát 18.000 USD/m2. Ngược lại, tại khu vực Bình Dương cũ, giá sơ cấp phổ biến trong khoảng 2.000-2.900 USD/m2, còn tại Bà Rịa – Vũng Tàu cũ dao động từ 1.800-5.200 USD/m2. Chính khoảng cách lớn về mặt bằng giá đang tạo ra sự thay đổi đáng kể trong hành vi của người mua.
