Cơ chế mới tại TP.HCM mở thêm dư địa cho quỹ đất của loạt doanh nghiệp bất động sản
Luật Phát triển đô thị trao thêm quyền cho TP.HCM về đầu tư, đất đai và quy hoạch, mở thêm dư địa cho quỹ đất của nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Những nút thắt của dự án có thêm cơ chế xử lý
Việc Quốc hội thông qua Luật Phát triển đô thị đang mở ra những thay đổi đáng kể trong cách TP.HCM xử lý các vấn đề về đầu tư, đất đai và phát triển hạ tầng. Với thị trường bất động sản, tác động không nằm ở một chính sách ưu đãi mới, mà ở việc nhiều thẩm quyền trước đây phải xử lý qua cấp Trung ương nay được phân cấp mạnh hơn cho thành phố.
bat-dong-san_1788489376.jpg
Luật Phát triển đô thị trao thêm quyền cho TP.HCM trong chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chỉ tiêu sử dụng đất và phát triển hạ tầng
Luật được Quốc hội thông qua ngày 24/8 với 465/474 đại biểu tán thành, có hiệu lực chung từ ngày 1/10/2026. Riêng một số quy định về trình tự, thủ tục tại TP.HCM có hiệu lực từ ngày 1/9.
Trong báo cáo phân tích mới công bố, Chứng khoán Rồng Việt cho rằng hai kênh có ảnh hưởng trực tiếp nhất tới doanh nghiệp là quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đi kèm cơ chế tháo gỡ vướng mắc dự án, và quyền quyết định chỉ tiêu sử dụng đất, tách giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập. KDH, BCM, VHM/VIC, PHR và HDC nằm trong nhóm được đánh giá chịu tác động tích cực hơn từ những thay đổi này.
Một trong những thay đổi đáng quan tâm nhất nằm ở khâu chuẩn bị đầu tư. Trước đây, các dự án khu đô thị, nhà ở quy mô lớn có thể phải trải qua quá trình chấp thuận ở cấp Trung ương. Theo cơ chế mới, TP.HCM được trao quyền quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư và xây dựng cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc đối với một số dự án.
Với doanh nghiệp địa ốc, việc rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục có ý nghĩa trực tiếp tới vòng đời dự án. Một quỹ đất càng chậm được đưa vào triển khai, thời gian vốn nằm trong hàng tồn kho càng kéo dài, trong khi chi phí lãi vay tiếp tục phát sinh. Vì vậy, tác động của việc phân quyền trước hết có thể thể hiện ở tiến độ pháp lý, trước khi chuyển thành doanh thu hay lợi nhuận trên báo cáo tài chính.
Quyền quyết định về đất đai cũng được mở rộng đáng kể. TP.HCM được quyết định chỉ tiêu sử dụng đất trên toàn địa bàn, ngoại trừ đất quốc phòng và an ninh, đồng thời có thể sử dụng ngân sách để thực hiện giải phóng mặt bằng thành một dự án độc lập trước khi phê duyệt chủ trương đối với dự án chính.
Cơ chế này đặc biệt liên quan tới những khu đất đang chờ hoàn thiện quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, trong đó có đất nông nghiệp và đất cao su. Sau khi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ thuộc địa giới TP.HCM, phạm vi tác động cũng mở rộng tới nhiều quỹ đất đô thị, khu công nghiệp và cao su vốn trước đây nằm ngoài thành phố.
Không chỉ dừng ở thủ tục đầu tư và đất đai, Luật Phát triển đô thị còn trao thêm quyền cho TP.HCM trong phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Thành phố được xây dựng chính sách phát triển khu vực TOD, phê duyệt phương án tuyến, vị trí công trình đường sắt địa phương và quy hoạch các khu vực liên quan. Việc ranh giới và chỉ tiêu quy hoạch được xác định sớm hơn sẽ tạo cơ sở rõ ràng hơn cho việc khai thác các quỹ đất nằm trong vùng ảnh hưởng của hệ thống giao thông.
