Bất động sản Hà Nội trước một chu kỳ sàng lọc mới
Nguồn cung nhà ở tăng mạnh sau thời gian dài khan hiếm nhưng sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của số đông ngày càng khó tìm. Những chuyển động trái chiều cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ hơn, từ cơ cấu sản phẩm, hiệu quả sử dụng đất đến tính minh bạch và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.
dji_0863.jpg
Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đang gia tăng, song bài toán cân đối cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả vẫn đặt ra. Ảnh: Trung Nguyên.
Nguồn cung tăng, khoảng cách với nhu cầu thực vẫn lớn
Bước sang những tháng cuối năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội đang chuyển dần từ giai đoạn khan hiếm nguồn cung sang cạnh tranh và sàng lọc rõ nét hơn. Nguồn cung mới tiếp tục được dự báo duy trì ở mức cao, nhưng sức mua đã thận trọng hơn. Theo CBRE Việt Nam, sức hấp thụ căn hộ trong quý II đã chững lại, trong khi thị trường thứ cấp lần đầu ghi nhận điều chỉnh giảm giá kể từ cuối năm 2022. Diễn biến giá và thanh khoản trong những quý tiếp theo sẽ phụ thuộc nhiều vào lãi suất và sự phục hồi niềm tin của người mua.
Đáng chú ý, vấn đề của thị trường hiện nay không còn nằm riêng ở số lượng sản phẩm được đưa ra thị trường mà ngày càng thể hiện rõ ở cơ cấu nguồn cung. Báo cáo công bố giữa tháng 8 của Cushman & Wakefield cho thấy, phân khúc hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội; nếu tính cả hạng sang và cao cấp, tỷ trọng lên tới khoảng 72%. Trong khi đó, phân khúc bình dân gần như vắng bóng. Nguồn cung cũng đang dịch chuyển mạnh ra ngoài khu vực trung tâm
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận định, khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính của thị trường. Trong bối cảnh giá nhà ở mức cao, người mua ngày càng kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá, dù nhu cầu nhà ở vẫn lớn.
Thị trường bất động sản Hà Nội vì thế đang chuyển từ bài toán thiếu nguồn cung sang yêu cầu khó hơn là cân đối lại nguồn cung. Khi lượng hàng mới gia tăng và sức hấp thụ chậm hơn, quá trình sàng lọc cũng rõ nét hơn. Người mua có thêm lựa chọn và sẽ cân nhắc kỹ về giá, pháp lý, tiến độ, chất lượng dự án, hạ tầng và giá trị sử dụng. Những dự án dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá nhưng thiếu lợi thế thực tế sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.
Bởi vậy, tái cấu trúc thị trường bất động sản Hà Nội không đơn thuần là tăng thêm nguồn cung hay điều chỉnh mặt bằng giá. Vấn đề quan trọng là đưa nguồn lực đất đai và dòng vốn vào những dự án tạo ra sản phẩm phù hợp nhu cầu, từng bước cân bằng cơ cấu nhà ở và tạo lập thị trường minh bạch hơn. Những định hướng mới về sửa đổi pháp luật đất đai và các luật liên quan đang mở ra cơ sở để xử lý những yêu cầu này từ nền tảng chính sách.
Minh bạch đất đai, đưa thị trường về gần nhu cầu thực
Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28-7-2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được kỳ vọng tạo cơ sở cho quá trình tái cấu trúc thị trường. Tinh thần xuyên suốt là khơi thông nguồn lực đất đai gắn với tăng cường quản lý, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, tổ chức và doanh nghiệp. Việc sửa đổi Luật Đất đai cũng được đặt trong mối quan hệ đồng bộ với pháp luật về đầu tư, đấu thầu, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tài sản công, thuế…
Một trong những định hướng đáng chú ý là xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, hiện đại và đa mục tiêu. Dữ liệu đất đai sẽ được kết nối với dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản. Các quyết định liên quan đến quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và giá đất phải được ghi nhận, công khai và cảnh báo rủi ro. Mục tiêu đến hết năm 2026 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin, dữ liệu.
