Bất động sản qua thời ‘bán hàng bằng kỳ vọng’
Không còn tin vào những nét vẽ quy hoạch hay lời hứa hoa mỹ, người mua bất động sản đang dùng ‘thước đo’ thời gian kết nối và dòng tiền thực tế để định đoạt lại cuộc chơi.
Bình Dương tái định vị, bất động sản đón lực hút từ siêu đô thị TP.HCM
Báo cáo thị trường mới nhất từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy phân khúc căn hộ chung cư tại TP.HCM và vùng phụ cận đang chứng kiến sự phân hóa cực kỳ sâu sắc.
Tính riêng nửa đầu năm 2026, TP.HCM vẫn giữ vai trò hạt nhân áp đảo khi chiếm tới khoảng 90% cơ cấu nguồn cung cũng như lượng giao dịch căn hộ của toàn vùng phụ cận, bỏ xa các thị trường lân cận như Tây Ninh (6%) hay Đồng Nai (4%).
Dù tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn duy trì quanh ngưỡng khả quan từ 70% đến hơn 80%, chỉ số giá căn hộ tại TP.HCM vẫn không ngừng leo thang, đạt mức tăng trưởng kỷ lục hơn 170% so với mốc nền năm 2019.
Đáng chú ý, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp bình quân tại TP.HCM trong quý II/2026 đã chạm mốc xấp xỉ 108 triệu đồng/m2, tăng khoảng 3% so với cuối năm 2025. Mức giá này đang trở thành một “bộ lọc” tự nhiên nhưng khắc nghiệt nhất đối với sức cầu xã hội.
Không phải cứ nơi nào có đường đi qua, giá đất cũng tăng theo
“Giá bán neo cao khiến giấc mơ an cư của người có nhu cầu ở thực ngày càng chông chênh, kéo dài thời gian cân nhắc trước khi xuống tiền”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định.
Theo ông Đính, người mua hiện không còn dễ dàng gật đầu trước những phối cảnh dự án lung linh. Dòng tiền đang co lại và chỉ tìm đến những sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng, pháp lý hoàn chỉnh, tiện ích hiện hữu và khả năng khai thác thực tế.
Hệ quả là tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại, ngay cả khi nguồn cung trên thị trường đã được cải thiện.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). Ảnh: BTC.
“Để cải thiện thanh khoản, giá bán buộc phải quay về quỹ đạo tương xứng với giá trị sản phẩm và sức chi trả của người dân”, ông Đính nhấn mạnh tại talkshow “Bất động sản TP.HCM – Toàn cảnh và triển vọng”, diễn ra mới đây.
Đáng chú ý, bài toán giá và thanh khoản diễn ra trong lúc không gian phát triển của TP.HCM mới đang mở rộng chưa từng có. Với diện tích hơn 6.700km2, dân số gần 14 triệu người và khoảng 7,4 triệu lao động, thành phố đang hình thành nhiều động lực tăng trưởng: tài chính – dịch vụ ở khu trung tâm, công nghiệp công nghệ cao ở phía bắc, cảng biển – logistics ở phía đông nam và du lịch biển ở vùng ven.
