Giá bất động sản tăng, lợi nhuận vẫn bị lãi vay bào mòn
Lãi suất vay tăng đang làm thay đổi đáng kể bài toán đầu tư bất động sản. Khi chi phí vốn chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, giá tài sản tăng không còn đồng nghĩa với nhà đầu tư có lãi, buộc họ phải tính lại dòng tiền, thời gian nắm giữ và mức độ sử dụng đòn bẩy.
TS.Cấn Văn Lực: Cần phát triển nhà ở phân khúc trung cấp để kéo giảm giá bất động sản
Vũng Tàu – “lãnh địa” mới” trong chu kỳ tăng giá bất động sản ven biển phía Nam
Động lực điều chỉnh giá bất động sản Tây Hồ Tây trong chu kỳ mới
Lãi suất vay tăng khiến người mua nhà và nhà đầu tư thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính (Ảnh: Lê Toàn)
Lãi vay “ăn mòn” lợi nhuận
Cuối năm 2023, anh Nguyễn Văn Thanh, một nhà đầu tư tại TP.HCM, xuống tiền mua căn hộ tại khu Đông với giá khoảng 5 tỷ đồng. Trong số này, anh sử dụng 2,5 tỷ đồng vốn vay ngân hàng, phần còn lại là tiền tích lũy.
Thời điểm đó, anh Thanh kỳ vọng căn hộ có thể tăng giá khoảng 10 – 15% sau vài năm. Với mức tăng này, khoản chênh lệch giá được kỳ vọng đủ tạo lợi nhuận sau khi trừ chi phí vốn. Trong năm đầu, khoản vay vẫn được hưởng lãi suất ưu đãi nên áp lực tài chính chưa lớn.
Tuy nhiên, bài toán bắt đầu thay đổi khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi. Từ mức khoảng 7 – 8%/năm, lãi suất khoản vay tăng lên trên 13%/năm. Trong khi đó, giá căn hộ tăng chậm hơn dự kiến. Sau gần ba năm, anh Thanh bán căn hộ với giá khoảng 5,45 tỷ đồng, cao hơn 450 triệu đồng so với thời điểm mua.
Trong môi trường lãi suất cao, giá bán cao hơn giá mua chưa đồng nghĩa với có lãi. Hiệu quả đầu tư chỉ được xác định sau khi trừ toàn bộ chi phí vốn, thuế, phí và chi phí nắm giữ tài sản.
Nếu chỉ nhìn vào giá mua và giá bán, khoản đầu tư vẫn có lãi. Nhưng khi cộng toàn bộ chi phí, kết quả lại khác. Tiền lãi vay trong thời gian nắm giữ đã chiếm phần lớn khoản chênh lệch giá. Sau khi trừ thêm thuế, phí môi giới, chi phí tất toán khoản vay và các khoản liên quan, lợi nhuận thực tế chỉ còn vài chục triệu đồng.
Trường hợp này cho thấy giá bán cao hơn giá mua chưa phải là thước đo cuối cùng của hiệu quả đầu tư. Với nhà đầu tư sử dụng vốn vay, lợi nhuận phải được tính sau khi trừ toàn bộ chi phí vốn trong suốt vòng đời khoản đầu tư.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM, lãi suất thả nổi hiện ở mức khoảng 13 – 15%/năm, tùy ngân hàng. Đây là áp lực rất lớn đối với dòng tiền của người mua nhà. Chi phí vốn cao khiến người mua thận trọng hơn, có xu hướng ưu tiên những chủ đầu tư, dự án có uy tín, pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai tốt.
Tác động của lãi suất vì thế không dừng ở câu chuyện người mua có vay được hay không, mà đã lan sang khả năng hấp thụ sản phẩm và cách thị trường định giá bất động sản.
Khi chi phí tài chính tăng, người mua sẽ nhạy cảm hơn với giá bán. Những dự án có giá cao nhưng khả năng khai thác dòng tiền hạn chế sẽ khó thuyết phục người mua sử dụng đòn bẩy. Ngược lại, sản phẩm có mức giá phù hợp, pháp lý rõ ràng, vị trí gắn với hạ tầng và có khả năng cho thuê sẽ có lợi thế hơn.
Dữ liệu tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru cũng cho thấy, hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Với phần lớn người mua, vùng lãi suất phù hợp nhất là 5 – 9%; nhiều người sẽ dừng sử dụng đòn bẩy nếu lãi vay vượt 11%.
