Thị trường căn hộ TP.HCM đang tái định hình theo hạ tầng và khả năng chi trả
Nguồn cung đang dần trở lại sau quá trình tháo gỡ pháp lý, nhưng sức mua vẫn chững lại trong khi giá nhà neo cao. Khi khả năng chi trả trở thành yếu tố ngày càng quan trọng, hạ tầng và vị trí đang góp phần định hình lại nơi người mua tìm kiếm nhà ở.
Nguồn cung bắt đầu trở lại, nhưng chưa đồng đều
Quý III/2026 ghi nhận những chuyển động rõ hơn trong quá trình tháo gỡ các dự án tồn đọng tại TP.HCM. Tính đến đầu tháng 9, thành phố đã hoàn tất tháo gỡ vướng mắc cho 650 dự án. Trong đó, từ 921 dự án được tổng hợp sau khi triển khai cơ chế mới, 233 dự án đã hoàn tất tháo gỡ, trong khi 688 dự án còn lại đã được các sở, ngành đề xuất phương án xử lý.
Những chuyển động về pháp lý cũng đang bắt đầu chuyển hóa thành nguồn cung có khả năng đưa ra thị trường. Trong 7 tháng đầu năm, 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có 30 dự án căn hộ với 21.165 căn.
Tuy nhiên, nguồn cung mới không phân bổ đồng đều trong không gian đô thị. Theo phân tích từ danh sách dự án do Sở Xây dựng TP.HCM công bố, Bình Dương cũ chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán, cao hơn đáng kể so với khu vực nội thành cũ. Điều này cho thấy quá trình cải thiện nguồn cung đang diễn ra, nhưng phần lớn nguồn hàng mới đến từ những khu vực có dư địa phát triển lớn hơn thay vì khu vực lõi.
Giá chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh trên diện rộng
Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, thị trường nhà ở TP.HCM chưa cho thấy dấu hiệu bước vào một chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng. Sức mua đang chững lại, trong khi mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao, chủ yếu do nguồn cung mới tập trung ở các phân khúc trung và cao cấp, còn sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP. Hồ Chí Minh, nhận định: “Thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng do nguồn cung mới tại TP.HCM chưa có chuyển biến đáng kể”.
Theo bà, đây là giai đoạn “sức mua chững lại, trong khi giá vẫn neo cao”. Khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua ở thực vì vậy ngày càng rõ hơn. Nhu cầu nhà ở không mất đi, nhưng chi phí vay cao khiến người mua thận trọng hơn, đặc biệt khi nhiều sản phẩm mới có mức giá cao hơn khả năng tài chính của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy.
Thực tế, dữ liệu Savills cho thấy, 80% giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã vượt 100 triệu đồng/m² trong quý II/2026, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 32% và đang tiếp tục chịu sức ép lớn trong quý III.
Hạ tầng đang mở rộng không gian lựa chọn
Khi giá nhà tại khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, người mua phải cân đối nhiều hơn giữa vị trí, khả năng kết nối và khả năng chi trả. Đây cũng là lúc hạ tầng trở thành yếu tố quan trọng trong việc mở rộng không gian của thị trường nhà ở.
Khoảng cách tới trung tâm vẫn có ý nghĩa, nhưng không còn là tiêu chí duy nhất. Những khu vực có kết nối giao thông được cải thiện, thời gian di chuyển thuận lợi hơn và có mức giá dễ tiếp cận hơn có thể trở thành lựa chọn thay thế cho người mua ở thực.
Xu hướng này đã được phản ánh trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch của TP.HCM. Ở phân khúc nhà thấp tầng, gần như toàn bộ nguồn cung mới đến từ các khu vực ngoại vi, trong khi hai khu đô thị quy mô lớn ở phía Bắc và phía Nam chiếm hơn 90% lượng giao dịch toàn thị trường.
Về dài hạn, nguồn cung từ các đại đô thị và khu vực vùng ven gắn với hạ tầng có thể mở thêm lựa chọn cho người mua ở thực với mức giá dễ tiếp cận hơn. Như bà Hương nhận định, “nguồn cung từ các đại đô thị và khu vực vùng ven gắn với hạ tầng sẽ mở thêm lựa chọn cho người mua ở với mức giá dễ tiếp cận hơn”.
Theo đó, lợi thế vị trí ngày càng được nhìn nhận không chỉ bằng khoảng cách tới trung tâm, mà bằng khả năng kết nối, mức giá và chất lượng môi trường sống.
Thanh khoản sẽ phân hóa theo mức độ phù hợp
Trong bối cảnh lãi suất vẫn là một biến số lớn, thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa thay vì phục hồi đồng đều. Sự điều chỉnh, nếu xảy ra, cũng có thể không nhất thiết bắt đầu từ việc giảm giá niêm yết.
“Chủ đầu tư hiện ưu tiên giữ giá niêm yết và hỗ trợ người mua qua chính sách tài chính”, bà Hương cho biết. Các hình thức phổ biến gồm hỗ trợ lãi suất, gói vay lãi suất cố định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu cho thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán. Những công cụ này giúp giảm áp lực dòng tiền cho người mua mà không làm ảnh hưởng trực tiếp đến mặt bằng giá của dự án.
Trong 6-12 tháng tới, mặt bằng giá chung nhiều khả năng khó giảm mạnh do chính chủ đầu tư cũng chịu chi phí vốn lớn khi phát triển dự án, nhưng mức độ phân hóa giữa các dự án có thể rõ hơn. “Dự án có vị trí, pháp lý và chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng giữ giá ổn định. Ngược lại, sản phẩm kém cạnh tranh hoặc dựa nhiều vào đòn bẩy sẽ chịu áp lực điều chỉnh”.
