Bất động sản TP.HCM quý III/2026: Nguồn cung tăng, thanh khoản nhà ở vẫn thấp
Thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2026 ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Trong khi căn hộ chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 25%, nhà phố và biệt thự có tỷ lệ hấp thụ 14% do áp lực chi phí vốn, các phân khúc văn phòng, bán lẻ và căn hộ dịch vụ vẫn duy trì công suất cho thuê cao. Theo Savills, nhu cầu thực, khả năng chi trả và chất lượng sản phẩm sẽ ngày càng quyết định sức cạnh tranh của thị trường.
Toàn cảnh thị trường bất động sản TP.HCM. Ảnh Internet
Toàn cảnh thị trường bất động sản TP.HCM. Ảnh Internet
Tăng trưởng kinh tế chưa đủ kéo sức mua nhà ở
Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý III/2026 của Savills công bố ngày 16/10, thị trường TP.HCM tiếp tục vận động theo những chiều hướng khác nhau. Các phân khúc bất động sản thương mại và lưu trú được hỗ trợ bởi nhu cầu thuê, trong khi nhà ở chịu sức ép từ lãi suất vay, chi phí vốn và khả năng chi trả của người mua.
Nền tảng kinh tế vẫn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường. Trong chín tháng đầu năm 2026, GDP Việt Nam tăng 9%, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đạt 50 tỷ USD, tăng 76% so với cùng kỳ năm trước. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 5,9 triệu tỷ đồng. Tại TP.HCM mở rộng, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) tăng 9,1% trong cùng kỳ.
Tuy nhiên, những chỉ số tăng trưởng tích cực này chưa chuyển hóa thành sức mua đồng đều trên toàn thị trường bất động sản. Chi phí vay vốn cao tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, trong khi các phân khúc thương mại ngày càng phụ thuộc vào khả năng duy trì khách thuê, cơ cấu sản phẩm và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế.
Ở phân khúc căn hộ, thị trường ghi nhận khoảng 1.900 căn mở bán mới trong quý III/2026. Nguồn cung tăng so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2025. Căn hộ hạng A và hạng B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn.
Dù nguồn cung tiếp tục được bổ sung, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch. Diễn biến này cho thấy bài toán của thị trường không đơn thuần nằm ở số lượng sản phẩm được đưa ra mà còn ở khả năng chuyển hóa nguồn cung thành giao dịch thực tế.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM, nhận định: “Lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu.”
Theo chuyên gia Savills, nhu cầu mua để ở ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với thanh khoản thị trường. Những dự án ghi nhận kết quả tích cực thường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài, qua đó giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.
Triển vọng nguồn cung trong những tháng cuối năm cũng có sự điều chỉnh. Trong quý IV/2026, khoảng 6.000 căn hộ dự kiến được mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai.
Diễn biến này cho thấy nguồn cung dự kiến không đồng nghĩa với lượng hàng chắc chắn được đưa ra thị trường. Trong bối cảnh sức mua chịu áp lực, tiến độ triển khai dự án và khả năng tiếp cận nguồn vốn sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư.
Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, xu hướng dịch chuyển nguồn cung về các khu vực ngoại thành tiếp tục diễn ra. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam TP.HCM.
Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 3.600 căn mở bán mới, trong đó hơn 50% có giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%, phản ánh sức mua vẫn yếu dù nguồn cung có sự hiện diện của nhóm sản phẩm ở mức giá thấp hơn so với các căn có giá trị cao.
Bà Cao Thị Thanh Hương nhận định: “Các khu đô thị lớn ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ TP.HCM. Tuy nhiên, chi phí vay vốn cao tiếp tục hạn chế khả năng chi trả và kìm hãm sự hấp thụ của thị trường.”
Như vậy, xu hướng mở rộng không gian đô thị đang tạo thêm nguồn cung nhà ở tại các khu vực ngoại thành, nhưng chưa đủ để giải quyết bài toán thanh khoản. Với cả căn hộ và bất động sản liền thổ, khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, mức giá phù hợp và phương án thanh toán sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định sức mua.
Văn phòng, bán lẻ: Công suất cao nhưng dư địa tăng trưởng không đồng đều
