Bất động sản 2026-2027: Không còn thời “mua gì cũng tăng”
- Khác với những chu kỳ bùng nổ trước đây, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2026-2027 đang chứng kiến một cuộc sàng lọc toàn diện và khắt khe. Xu hướng “mua gì cũng tăng” đã chính thức khép lại, nhường chỗ cho kỷ nguyên của sự phân hóa, tính minh bạch và giá trị sử dụng thực.
Diện mạo bức tranh bất động sản quý IV/2026
Nhà đầu tư có nên xuống tiền mua bất động sản vào lúc này?
Khách hàng tìm hiểu tại dự án An Phuoc Riverside. Ảnh: Kim Tuyến
Bức tranh thị trường: Nguồn cung mở rộng nhưng sức cầu phân hóa
Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường từ Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), tổng nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm ghi nhận khoảng 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ. Nguồn cung lũy kế 9 tháng đầu năm ước đạt 114.857 sản phẩm (tăng 21% so với cùng kỳ năm trước).
Tuy nhiên, tính riêng trong quý III/2026, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 12.357 sản phẩm mới, giảm 40% so với quý II/2026 và giảm 54% so với cùng kỳ. Điều này phản ánh sự thận trọng của các chủ đầu tư trước áp lực thanh khoản và việc điều chỉnh tiến độ bung hàng để thăm dò sức mua.
Sự góp mặt của các tên tuổi lớn như Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group… tiếp tục dẫn dắt nguồn cung. Tại TPHCM và các tỉnh lân cận, hàng loạt dự án nổi bật được chú ý như Fenica, Gladia Heights, The Emerald River Park, The Collection 688, A&K Tower, An Phuoc Riverside…
Dù nguồn cung đa dạng về mặt số lượng nhưng tổng thể lại cho thấy sự lệch pha. Sức cầu chưa phục hồi đồng đều giữa các khu vực và phân khúc. Trong đó, những dự án đến từ chủ đầu tư uy tín, có vị trí thuận lợi và pháp lý hoàn chỉnh vẫn ghi nhận khả năng hấp thụ khả quan.
Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mở bán mới, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục hạn chế.
Mặt khác, trước áp lực từ chi phí vốn và lãi suất vay duy trì ở mức cao, các chủ đầu tư buộc phải linh hoạt hạ giá bán sơ cấp đồng thời tung ra các chính sách tài chính đột phá nhằm kích cầu thanh khoản, như giãn tiến độ thanh toán dài hạn hoặc hỗ trợ ân hạn nợ gốc từ 2 đến 5 năm.
Có thể thấy, thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm 2026 đòi hỏi sự cẩn trọng và tính toán kỹ lưỡng về mặt tài chính từ phía người mua. Niềm tin và sự thành công chỉ gắn liền với những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, uy tín chủ đầu tư vững chắc và đáp ứng giá trị sử dụng thực tế.
Ông Đỗ Văn Hiếu, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp Tài chính và Bất động sản TPHCM (FREA-HCM) đánh giá, thị trường bất động sản từ cuối năm 2026 sang năm 2027 sẽ tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng phân hóa mạnh, khó quay lại giai đoạn “mua gì cũng tăng”. Áp lực lãi suất, chi phí vốn và lượng hàng tồn kho còn lớn sẽ khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, giao dịch có thể cải thiện nhưng sức hấp thụ chưa đồng đều.
Các nghiên cứu gần đây cũng chỉ ra, giá nhà tại TPHCM đang ở mức cao so với thu nhập của người lao động, trong khi khả năng tăng thu nhập trong ngắn hạn còn hạn chế.
Ông Đỗ Văn Hiếu cho rằng, cơ hội thời gian tới sẽ thuộc về những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, phục vụ nhu cầu ở thực, có dòng tiền rõ ràng và chính sách tài chính phù hợp. Ngược lại, đất nền đầu cơ, bất động sản xa trung tâm hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ tiếp tục chịu áp lực sàng lọc.
Về dài hạn, thị trường cần chuyển từ tư duy đầu cơ sang phát triển nhà ở vừa túi tiền, gắn với đô thị hóa, hạ tầng và khả năng chi trả thực tế của người dân. Đây mới là nền tảng để bất động sản phát triển bền vững và đóng góp tích cực cho nền kinh tế.
