Bất động sản TP HCM và vùng phụ cận: Chờ tín hiệu khởi sắc
Thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận trong quý 3/2026 tiếp tục trải qua giai đoạn trầm lắng trên diện rộng khi sức cầu giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc.
Trước áp lực từ lãi suất neo cao và chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, các chủ đầu tư chủ động hoãn thời gian mở bán, dồn toàn lực kỳ vọng vào sự bứt phá của quý cuối năm.
Phân khúc nhà ở chịu áp lực điều chỉnh giá
Báo cáo thị trường Bất động sản nhà ở TP HCM và Vùng phụ cận của DKRA cho thấy, nguồn cung sơ cấp ở phân khúc đất nền ghi nhận mức tăng nhẹ 1% so với quý trước. Tuy nhiên, thị trường chủ yếu sống bằng lượng hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó (chiếm 95%), trong khi nguồn cung mới giảm đến 30%.
Do sức cầu duy trì ở mức thấp, thanh khoản toàn thị trường sụt giảm mạnh tới 66%. Sự phân hóa diễn ra vô cùng rõ nét khi Tây Ninh bất ngờ trở thành điểm sáng duy nhất, đóng góp tới 76% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn khu vực.
img_4647.jpg
Giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao do gánh nặng chi phí đầu vào và chi phí phát triển dự án gia tăng – Ảnh minh họa (Đình Đại).
Ở phân khúc căn hộ, TP HCM tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt khi chiếm khoảng 94% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Mặc dù vậy, nguồn cung sơ cấp toàn khu vực đã sụt giảm 31% so với quý 2/2026, dừng lại ở mức 13.215 căn. Nguồn cung mới đưa ra thị trường chỉ đạt hơn 4.000 căn, tương đương 33% so với quý trước.
Nhận định về hiện tượng này, DKRA đánh giá đây là động thái chủ động từ các chủ đầu tư và đơn vị phân phối nhằm dời thời gian mở bán sang giai đoạn cuối năm để kỳ vọng hiệu quả bán hàng tốt hơn. Sự thận trọng của khách hàng trước lãi suất ngân hàng neo cao cùng chính sách siết tín dụng bất động sản đã kéo sức cầu căn hộ giảm 66%.
Tương tự, phân khúc nhà phố và biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 1%, với 92% đến từ các dự án cũ. Lượng tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 7% trên tổng cung, giảm 27% so với quý 2/2026. Thanh khoản chỉ xuất hiện cục bộ ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Tại phân khúc này, khu vực TP HCM giữ vai trò chủ đạo khi đóng góp 52% nguồn cung và chiếm tới 89% lượng tiêu thụ toàn thị trường.
Về mặt bằng giá, DKRA chỉ ra rằng giá bán sơ cấp ở các phân khúc nhà ở về cơ bản vẫn giữ mức cao và đi ngang do chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chi phí đầu vào và chi phí phát triển dự án gia tăng. Để thúc đẩy thanh khoản, các chủ đầu tư phải liên tục gia tăng các chính sách ưu đãi như chiết khấu thanh toán nhanh, giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc.
Ngược lại, thị trường thứ cấp ghi nhận làn sóng giảm giá rõ rệt: giá đất nền thứ cấp giảm trung bình 2%, căn hộ giảm từ 4% – 7% và nhà phố/biệt thự giảm sâu tới 13% so với quý trước. Áp lực giảm giá này tập trung chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải cắt lỗ để thu hồi dòng tiền.
Bất động sản nghỉ dưỡng chìm trong trầm lắng
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt với muôn vàn khó khăn khi dòng tiền của nhà đầu tư chưa có dấu hiệu quay trở lại.
Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp sụt giảm 10% so với quý trước và giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới gần như vắng bóng, toàn thị trường chủ yếu gánh lượng hàng tồn kho. Lượng tiêu thụ sụt giảm nghiêm trọng hơn 86%, chỉ phát sinh giao dịch ở một số ít dự án có vị trí đắc địa, khả năng khai thác thực tế tốt với tầm giá dưới 15 tỷ đồng/căn. DKRA ghi nhận miền Trung là khu vực dẫn dắt nguồn cung (chiếm 45%), nhưng miền Bắc mới là điểm sáng về thanh khoản khi đóng góp 56