Thị trường địa ốc chuyển dịch theo TOD
(ĐTCK) Thị trường bất động sản từng ghi nhận một “nếp quen” sôi động gắn với các dự án giao thông trọng điểm và điều này tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong bối cảnh TOD đang thực sự dẫn dắt.
Nâng tầm giá trị cho bất động sản
Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development – TOD) đang được phát triển ở các đô thị lớn tại Việt Nam, điển hình là Hà Nội và TP.HCM.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, TS. Chua Yang Liang – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, JLL Đông Nam Á cho hay, TOD đã nổi lên như một trong những xu hướng quy hoạch đô thị quan trọng nhất của thế kỷ 21.
Đây không đơn thuần là việc xây dựng các khu dân cư gần ga tàu hay trạm xe buýt, mà là một triết lý quy hoạch tổng thể nhằm tạo ra những đô thị nén, thân thiện với người đi bộ và có tính kết nối cao. Đây là giải pháp thông minh nhằm giải quyết những thách thức lớn của các đô thị hiện đại: Ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và sự thiếu hụt không gian sống chất lượng cao.
Theo đại diện JLL, ban đầu, khái niệm TOD – với định nghĩa nhấn mạnh phát triển đô thị kết nối với các ga giao thông công cộng trong phạm vi đi bộ 1 km – chưa thực sự tạo được sức hút mạnh mẽ tại Việt Nam. Cư dân ở các đô thị lớn trong quá khứ vẫn ưu tiên khả năng kết nối đường bộ đến trung tâm thành phố bằng phương tiện cá nhân, hơn là các lựa chọn giao thông công cộng.
Tuy nhiên, quan điểm này đã trải qua một sự chuyển đổi đáng kể trong những năm gần đây, được thúc đẩy nhờ các dự án metro, vốn bị trì hoãn nhiều năm, chính thức đi vào hoạt động vào tháng 11/2021 (Hà Nội) và tháng 12/2024 (TP.HCM). Trong hơn một thập kỷ xây dựng các tuyến metro, cả 2 đô thị lớn nhất của Việt Nam đều ghi nhận thị trường động bất động sản diễn ra sôi nổi với hàng loạt dự án xuất hiện dọc theo các tuyến đường sắt đô thị này.
Dữ liệu nghiên cứu từ JLL cũng chỉ ra rằng, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở tại cả 2 thị trường.
Bất động sản liền kề ga metro cũng ghi nhận tốc độ tăng giá đáng kể sau khi các tuyến metro chính thức đi vào hoạt động, với mức tăng trung bình khoảng 200-250 USD/m2 trong 1 năm.
Điều này tương đương với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm ấn tượng 8% đối với bất động sản liền kề metro, cao gấp đôi so với mức tăng 4% của trung bình thị trường tại TP.HCM trong năm 2025.
Tại Hà Nội, các dự án gần metro đã ghi nhận mức tăng giá 19% so với mức trung bình thị trường 12% trong năm 2022. Sự chênh lệch này cho thấy giá trị rõ rệt mà các dự án TOD mang lại so với phát triển bất động sản truyền thống.
Về phía doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho hay, xu hướng người dân dọn ra khu vực ngoại vi, vùng vệ tinh sinh sống đòi hỏi giao thông phải được kết nối thuận lợi và TOD là mô hình hiệu quả đã được chứng minh trong thực tiễn.
Bất động sản tăng giá nhờ TOD là có cơ sở, chứ không phải tự nhiên. Ảnh: Thành Nguyễn.
Bất động sản tăng giá nhờ TOD là có cơ sở, chứ không phải tự nhiên. Ảnh: Thành Nguyễn.
Chẳng hạn, tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên ở phía Nam, trước đây từ Suối Tiên (Thủ Đức) vào trung tâm TP.HCM mất nhiều thời gian. Nhờ có tuyến metro này, thời gian di chuyển chỉ còn 20-25 phút. Từ đó, kéo theo lượng lao động ở khu vực Thủ Đức vào trung tâm làm việc đông lên, nhưng lưu lượng giao thông cá nhân trên đường lại giảm đi. Hệ quả tất yếu là giá chung cư quanh khu vực này trước đây chừng 30-40 triệu đồng/m2, nay vọt lên 70-80 triệu đồng/m2.
“Bất động sản tăng giá nhờ TOD là có cơ sở, chứ không phải tự nhiên”, ông Quyết nhấn mạnh và cho biết thêm rằng, tại các nước châu Âu hay Úc, từ năm 2012, bất động sản nằm trong bán kính 3-5 km quanh ga metro đã đắt hơn 25-30% so với khu vực bên ngoài. Đến nay, con số chênh lệch đã lên tới 30-40%.
“Tuyến Hà Nội – Quảng Ninh, hay trục Bắc – Nam tới đây chắc chắn cũng không nằm ngoài quy luật này. Với các khu vực có dự án hạ tầng giao thông chạy qua, biên độ tăng giá 100-200% không phải là hiếm”, ông Quyết nói.
Tăng khả năng chống chịu cho đô thị
“Tại Hà Nội và TP.HCM, xu hướng TOD phản ánh ngày càng rõ nét, thay vì các dự án đơn lẻ, dàn trải như giai đoạn trước”, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh – Quản lý Kinh doanh cấp cao, Batdongsan.com.vn nói và cho biết thêm, trong khi Hà Nội có sự phân bố đều 16 dự án ở cả các khu trung tâm, khu Đông và Tây, thì tại TP.HCM, 14 dự án lại bám theo các khu vực cận trung tâm (các quận 5, 2, 9, 7 và Thủ Đức cũ) hoặc dọc theo trục Quốc lộ 13. Giá của các dự án cũng có sự phân hóa rõ rệt, từ hơn 60-120 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án lên tới 200 triệu đồng/m2.
