Cuộc đua đón vốn mới của bất động sản công nghiệp
Khi dòng vốn FDI ngày một khắt khe, chi phí thấp không còn là lợi thế cạnh tranh, các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp phải chuyển mình, thể hiện năng lực triển khai dự án, quản trị chi phí và đáp ứng các tiêu chuẩn xanh.
Việt Nam – Singapore mở rộng hệ thống VSIP, thúc đẩy hợp tác kinh tế thế hệ mới
FDI đổi ‘khẩu vị’, quỹ đất không còn là lợi thế tuyệt đối
Nhọc nhằn con đường tăng vốn của Becamex IDC
Một góc KCN Bàu Bàng. Ảnh: BCM.
Khi quỹ đất không còn là lợi thế
Trong suốt hai thập kỷ, bộ ba lợi thế “vàng” của ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam là đất rẻ, lao động giá thấp và ưu đãi thuế. Ba yếu tố đó đã hoàn thành sứ mệnh lịch sử – thu hút làn sóng FDI đầu tiên, tạo nền tảng công nghiệp cho đất nước. Nhưng cũng chính ba yếu tố đó giờ đây không còn đủ để giữ chân nhà đầu tư thế hệ mới.
“Tìm đất rẻ, nhiều ưu đãi rồi xây càng nhanh càng tốt không còn là công thức thành công của bất động sản công nghiệp”, ông Chí ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ KCN tại Avison Young Việt Nam khẳng định.
Theo vị chuyên gia này, những lĩnh vực mới về năng lượng, công nghệ và hạ tầng số đòi hỏi khả năng đáp ứng điều kiện kỹ thuật đặc thù của từng ngành để đảm bảo chi phí vận hành và hệ sinh thái công nghiệp.
“Trước đây doanh nghiệp tìm quỹ đất sạch, thời hạn thuê từ 25 đến 30 năm, nhưng giờ đây các nhà đầu tư FDI yêu cầu thuê ít nhất 35 năm kèm nhiều điều kiện khác để tính dòng tiền đầu tư”, ông Chí nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Ánh Nguyệt, chuyên gia phụ trách mảng khu công nghiệp (KCN) của CTCP Chứng khoán FPT (FPTS) cho rằng, ngành KCN đang chuyển dịch từ tình trạng khan hiếm nguồn cung sang giai đoạn tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, dự báo diện tích đất KCN tăng khoảng 14% vào năm 2028.
Cùng với đó, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng tăng từ 25% đến hơn 81% so với các giai đoạn trước. Các KCN xanh, thông minh có chi phí xây dựng cao hơn từ 20-30% so với truyền thống.
“Theo thống kê của chúng tôi, các khu công nghiệp xanh, thông minh thường có chi phí đầu tư về mặt xây dựng thường cao hơn khoảng 20 – 30% so với các khu công nghiệp truyền thống. Điều này cho thấy, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất thôi là chưa đủ. Để có thể thu hút dòng vốn, doanh nghiệp còn phải có khả năng quản trị chi phí cũng như kiểm soát dòng tiền của mình trong bối cảnh chi phí đầu tư tăng lên rất mạnh”, bà Nguyệt đánh giá.
Về tiêu chuẩn, bà Nguyệt cho biết, khách hàng (đặc biệt là FDI) hiện nay không chỉ thuê đất mà chọn môi trường sản xuất phù hợp, ưu tiên các tiêu chuẩn về môi trường (ESG), phát thải carbon thấp và hạ tầng năng lượng ổn định.
Chuyên gia của FPTS dự báo giá thuê sẽ duy trì đà tăng nhưng tốc độ chậm lại (khoảng 2-3% mỗi năm) do áp lực nguồn cung mới dồi dào. Miền Bắc được đánh giá có dư địa tăng giá thuê cao hơn miền Nam do mặt bằng giá hiện tại vẫn còn thấp và thu hút mạnh nhóm khách thuê công nghệ cao (Samsung, Apple, Foxconn)…
Khu công nghiệp ESG đang là xu hướng hấp dẫn dòng vốn FDI mới. Ảnh: LHG.
Bất động sản công nghiệp chuyển mình trong năm 2026
Tình hình kinh doanh của một số doanh nghiệp trong ngành cũng cho thấy thực tế trên.
Theo báo cáo tài chính quý I, mảng kinh doanh cốt lõi là bất động sản KCN giảm 47%, đạt 754 tỷ đồng, khiến tình hình kinh doanh của Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex – CTCP (Becamex Group, HOSE: BCM) kém sắc.
Kết quý I, Becamex ghi nhận doanh thu thuần 1.105 tỷ đồng, giảm 40%; lợi nhuận ròng gần 280 tỷ đồng, giảm 22% so với cùng kỳ, cũng là mức thấp nhất kể từ quý II/2024.
Theo tài liệu trình ĐHĐCĐ vào 28/6 tới đây, năm nay, BCM lên kế hoạch tổng doanh thu hợp nhất 10.230 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.883 tỷ đồng, tăng 4% và 10% so với 2025. Như v
