M&A bất động sản dần thích ứng với quy định mới
(ĐTCK) Sau giai đoạn đề cao lợi nhuận ngắn hạn, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) đang chứng kiến nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn các yếu tố pháp lý và tính bền vững của dự án.
Đề cao pháp lý và sự bền vững
Bắt đầu câu chuyện cùng phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông David Jackson – Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế.
Trong thập kỷ qua, Việt Nam được xem là có cơ hội tăng trưởng cao và theo đó, nhà đầu tư cũng tiếp cận có chủ đích và mang tính chiến lược hơn. Dòng vốn không còn “thử nghiệm” mà được phân bổ với mục đích rõ hơn, nhắm đến quy mô, chất lượng và định vị dài hạn.
“Nhu cầu thật, pháp lý minh bạch và hiệu quả đầu tư dài hạn là các từ khóa chính dẫn dắt thị trường thời gian tới”, ông David Jackson nhấn mạnh.
Với hoạt động M&A dự án, để các bên đến được với nhau, theo đại diện Avison Young Việt Nam, pháp lý luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu và giữ vai trò quyết định cho triển vọng của thương vụ. Cùng với đó, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật cũng được ưu tiên phát triển như một giải pháp đảm bảo cho hiệu quả bền vững của dòng vốn.
Đồng quan điểm, ông Tạ Mỹ Bách – Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam cho biết, pháp lý dự án luôn được bên mua đề cao và sự thay đổi hành lang pháp lý cho thị trường M&A tại Việt Nam thời gian qua cũng có nhiều bước tiến tích cực, từ đó tác động tốt cho thị trường.
Một bài học quan trọng từ thực tiễn giao dịch là việc hiểu và cấu trúc đúng khung pháp lý ngay từ đầu có tác động trực tiếp đến tiến độ và khả năng hoàn tất thương vụ. Đặc biệt, với nhà đầu tư nước ngoài, các yếu tố như loại hình đất, thời hạn thuê và cấu trúc sở hữu đóng vai trò quan trọng trong việc định giá và đánh giá tính khả thi của giao dịch.
Theo đại diện JLL, việc nâng hạng thị trường chứng khoán cũng tạo nên những tác động quan trọng tới lĩnh vực M&A bất động sản. Trong đó, nhà ở vẫn là phân khúc có giao dịch lớn, giá trị trung bình giai đoạn 2018-2025 vào khoảng 1,5-3 tỷ USD/năm và năm 2026 có thể ở mức 2,5 tỷ USD.
Ngoài ra, tình hình địa chính trị thế giới bất ổn vô hình trung thúc đẩy thị trường nhà ở trong nước, khi nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao sự ổn định chính trị – xã hội, kinh tế tăng trưởng đều đặn ở mức cao, tốc độ đô thị hóa cũng như tầng lớp trung lưu tăng nhanh ở Việt Nam.
Đặc biệt, các sắc luật mới đã tháo gỡ đáng kể những “nút thắt” pháp lý, nhất là quy định về dự án phải có đất ở, khiến nhà đầu tư nước ngoài tự tin hơn với các thương vụ giá trị lớn.
Đại diện JLL cho hay, Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội (về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất) cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất hoặc tách dự án thành phần là điểm rất tích cực, các nhà đầu tư đã chờ quy định này từ rất lâu.
Có thể thấy, đa số dự án mới đều là mô hình phức hợp, trong khi trước đây nhiều địa phương “không thích” việc chia tách, mà chỉ muốn chuyển giao toàn bộ dự án, nhưng nay quan điểm này đã thay đổi và tạo điều kiện hơn cho các thương vụ M&A dự án thành phần.
“Giai đoạn trước, dòng vốn M&A vào các dự án phổ biến trong khoảng 50-70 triệu USD, nhưng nay giá trị tối thiểu lên đến 200 triệu USD mỗi dự án và khối FDI vẫn luôn tìm kiếm các dự án mới”, ông Bách nói và cho biết thêm rằng, các chủ đầu tư bán hàng nhanh trước đây sẽ dần phải làm quen với việc bán dự án hàng trăm héc-ta, quỹ căn nhiều hơn do quy mô dự án lớn. Giai đoạn thị trường chậm lại hay khó khăn chính là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia và làm các dự án lớn.
Hiệu suất vận hành quyết định giao dịch
Không chỉ đề cao pháp lý dự án hay yêu cầu sản phẩm gắn với nhu cầu thật của thị trường, theo đại diện JLL, các nhà đầu tư còn quan tâm tới tính bền vững của dòng vốn, trong đó ưu tiên việc tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn, thay vì thu lợi nhuận lớn trong ngắn hạn nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Lấy ví dụ với phân khúc khách sạn, đại diện JLL cho biết, trong các cuộc đàm phán gần đây, hiệu suất vận hành thực tế đã trở thành yếu tố quyết định khả năng chốt giao dịch. Các chỉ số như công suất phòng, doanh thu trên phòng sẵn có và triển vọng dòng tiền được xem xét chặt chẽ trong mối tương quan với vị trí, phân khúc và định hướng phát triển điểm đến.
