M&A bất động sản phía Nam đang sôi động trở lại
Thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản phía Nam đang sôi động trở lại, nhưng bên mua không còn cùng chung mục tiêu. Trong khi một nhóm tìm quỹ đất để phát triển dự án, nhóm còn lại tập trung hoàn thiện pháp lý rồi chuyển nhượng nhằm tối ưu lợi nhuận.
Thị trường M&A bất động sản tại TP.HCM đang khá sôi động (Ảnh: P.V)
Thị trường M&A bất động sản tại TP.HCM đang khá sôi động (Ảnh: P.V)
Hai mục đích của nhà đầu tư M&A
Năm 2024, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Thuận Nghiệp (phường Dĩ An, TP.HCM) chào bán khu đất rộng 2,23 ha nằm trên mặt tiền đường DT743C với mức giá 300 tỷ đồng. Đây được xem là quỹ đất có vị trí khá đẹp tại Dĩ An nhờ hạ tầng kết nối thuận lợi và nằm trong khu dân cư sầm uất.
Tuy nhiên, hạn chế của khu đất là phần lớn diện tích là đất sản xuất, chỉ có 100 m2 đất ở. Vì vậy, dù được chào bán kéo dài đến năm 2025 với mức giá khá thấp, khu đất vẫn không thu hút được doanh nghiệp bất động sản nào tham gia mua lại.
Đến cuối năm 2025, khi Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất có hiệu lực, khu đất này đã được một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội mua lại với mức giá thấp hơn giá chào bán ban đầu.
Sau khi nhận chuyển nhượng, doanh nghiệp đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo Nghị quyết 171. Chỉ sau khoảng 3 tháng, hồ sơ được chấp thuận.
Ngay khi được đưa vào danh mục dự án đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, doanh nghiệp này đã chào bán lại quỹ đất với giá khoảng 400 tỷ đồng. Chỉ trong vòng một tuần, giao dịch đã hoàn tất.
Ông Dương Thanh Quỳnh, lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên thực hiện pháp lý dự án và tư vấn M&A bất động sản cho biết, hiện nay nhiều nhà đầu tư tập trung săn tìm các quỹ đất chưa hoàn thiện pháp lý, sau đó thuê đơn vị tư vấn hoàn tất thủ tục rồi chuyển nhượng lại để hưởng chênh lệch.
Thị trường M&A bất động sản phía Nam đang phân hóa rõ nét: một nhóm nhà đầu tư mua Dự án để phát triển kinh doanh, trong khi nhóm khác tập trung hoàn thiện pháp lý rồi chuyển nhượng lại nhằm tối ưu lợi nhuận.
Dẫn chứng cho xu hướng này, ông Quỳnh cho biết, vào tháng 4 năm nay, sau khi được đưa vào danh sách dự án đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết 171, Công ty Oriental Cove đã chào bán quỹ đất rộng hơn 3.000 m2 tại khu đô thị Him Lam, quận 7 với giá khoảng 400 tỷ đồng.
“Quỹ đất này không lớn nhưng có thể xin mật độ xây dựng và chiều cao công trình tương đối cao. Trong bối cảnh giá bất động sản khu vực đang dao động quanh mức 180 triệu đồng/m2, nhà đầu tư mua lại vẫn có dư địa lợi nhuận. Tháng 5 vừa qua, một doanh nghiệp thuộc nhóm ông Trần Bê đã hoàn tất thương vụ với mức giá dưới 400 tỷ đồng. Tuy nhiên, mục tiêu chính không phải triển khai dự án ngay mà là tiếp tục hoàn thiện pháp lý để chuyển nhượng lại cho nhà đầu tư khác”, ông Quỳnh cho biết.
Ông Nguyễn Nguyên Khôi, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản K.N – đơn vị chuyên kết nối các thương vụ M&A tại Việt Nam – cho biết, thị trường M&A bất động sản TP.HCM hiện khá sôi động với nhiều giao dịch thành công nhưng chưa được công bố rộng rãi.
“Đơn cử, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã M&A thành công Dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển quy mô gần 92 ha tại Nhà Bè. Hay Thái Group cũng vừa hoàn tất thương vụ một dự án có quy mô khoảng 2.000 ha tại Bình Chánh. Điểm đáng chú ý là khoảng 1.700 ha trong dự án này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần còn lại vẫn phải tiếp tục giải phóng mặt bằng”, ông Khôi cho hay.
Tuy nhiên, theo ông Khôi, thị trường đang có sự mất cân bằng. Nhóm nhà đầu tư mua dự án với mục đích hoàn thiện pháp lý rồi bán lại thường có sẵn nguồn vốn để triển khai thương vụ. Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp mua dự án để phát triển và bán sản phẩm lại gặp nhiều khó khăn hơn.
Ví dụ, cuối năm 2025, DKRA Group từng đàm phán mua một dự án chung cư tại khu vực Lái Thiêu với quy mô khoảng 1 ha, gồm hơn 1.400 căn hộ. Dự án gần như đã hoàn thiện pháp lý và được chào bán với giá khoảng 235 tỷ đồng
