TP.HCM kỳ vọng chặn thổi giá nhà đất nhờ mã định danh
TP.HCM đang triển khai cấp mã định danh cho từng bất động sản và xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch toàn thị trường. Khi giá mua bán thực tế được cập nhật từ công chứng, thuế và cơ quan quản lý, những chiêu trò tạo sốt đất, đẩy giá bằng tin đồn có thể sẽ khó đất diễn.
Cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm: Không phải nộp thuế nhưng phải kê khai
Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng thường xuyên đối mặt với tình trạng thiếu dữ liệu chính thức về nguồn cung, giao dịch và giá cả. Điều này tạo ra khoảng trống thông tin để môi giới, đầu cơ hoặc các nhóm lợi ích thao túng tâm lý thị trường, dẫn tới những đợt sốt đất cục bộ, giá bị đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị thực.
Nghị định 357/2025 của Chính phủ được kỳ vọng sẽ thay đổi thực trạng này thông qua việc xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung, cấp mã định danh cho từng sản phẩm bất động sản và kết nối thông tin từ các cơ quan quản lý.
Liên quan đến vấn đề này, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, đến nay đơn vị đã cấp 1.174 tài khoản cho các sở, ngành, UBND cấp xã, chủ đầu tư, doanh nghiệp môi giới và sàn giao dịch bất động sản để thực hiện báo cáo dữ liệu lên hệ thống do Bộ Xây dựng quản lý. Hiện cơ sở dữ liệu của TP.HCM vẫn đang trong quá trình thu thập, hoàn thiện và dự kiến hệ thống sẽ hoàn chỉnh vào tháng 7.
Khi có mã định đanh bất động sản, người dân có thể tra cứu biên độ giá trung bình của từng khu vực trước khi quyết định mua bán, tránh trường hợp bị thổi giá. Ảnh: PV
Đáng chú ý, hiện mới có danh sách cá nhân thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội được đưa lên hệ thống và được cấp mã định danh. Các cơ sở dữ liệu khác như danh sách môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề, đơn vị quản lý vận hành chung cư hay sàn giao dịch bất động sản đã sẵn sàng nhưng đang chờ hệ thống hoàn thiện để cấp mã định danh theo quy định.
Một trong những yếu tố quyết định thành công của hệ thống là khả năng kết nối giữa các cơ quan quản lý.
Tuy nhiên, Sở Xây dựng TP.HCM thông tin, cơ sở dữ liệu giữa Sở Xây dựng, Sở NN&MT, cơ quan thuế và các tổ chức hành nghề công chứng hiện vẫn đang trong lộ trình kết nối kỹ thuật và chia sẻ dữ liệu, chưa tự động liên thông 100%. Điều này cho thấy thách thức lớn nhất không nằm ở việc xây dựng một phần mềm hay một cổng dữ liệu, mà là chuẩn hóa nguồn dữ liệu đầu vào từ nhiều hệ thống khác nhau.
Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng cho rằng, dữ liệu bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi phản ánh được toàn bộ vòng đời của một tài sản, từ quy hoạch, pháp lý, giao dịch, thuế đến biến động giá.
“Nếu dữ liệu còn phân mảnh giữa các cơ quan thì người dân vẫn phải đi tìm thông tin ở nhiều nơi. Khi đó, mục tiêu minh bạch hóa thị trường sẽ chưa đạt được như kỳ vọng”, ông nói.
Bên cạnh đó, việc xác thực dữ liệu cũng là thách thức không nhỏ. Trong nhiều năm, giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không phải lúc nào cũng phản ánh đúng giá giao dịch thực tế. Nếu dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ hoặc chưa chính xác, hệ thống dù hiện đại cũng khó tạo ra những chỉ báo đáng tin cậy cho thị trường.
Sẽ hình thành hệ thống chỉ số giá đáng tin cậy
Dù còn nhiều việc phải làm, giới chuyên gia đánh giá việc cấp mã định danh cho từng bất động sản là bước tiến đáng kể.
Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM nhận định, khi mỗi bất động sản có mã định danh riêng và giá giao dịch thực tế từ công chứng, thuế được cập nhật liên tục vào hệ thống, người dân có thể tra cứu biên độ giá trung bình của từng khu vực trước khi quyết định mua bán. Điều này góp phần công khai, minh bạch hoạt động giao dịch và giảm tình trạng môi giới thổi giá, tạo sốt đất ảo.
Trong khi, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam từng nhiều lần chia sẻ, dữ liệu minh bạch không thể xóa bỏ hoàn toàn đầu cơ, nhưng sẽ làm giảm đáng kể khả năng thao túng thông tin.
“Khi người mua có thể kiểm chứng lịch sử giao dịch, giá giao dịch gần nhất hay tình trạng pháp lý của sản phẩm, những tin đồn thất thiệt sẽ khó tác động đến thị trường như trước”, ông cho hay.
Một lợi ích khác được kỳ vọng là khả năng hình thành hệ thống chỉ số giá bất động sản đáng tin cậy. Hiện nay, nhiều báo cáo thị trường chủ yếu dựa trên khảo sát hoặc dữ liệu từ các đơn vị tư vấn, trong khi Việt Nam chưa có một bộ chỉ số giá bất động sản chính thức, cập nhật theo thời gian thực.
Nếu cơ sở dữ liệu quốc gia vận hành hiệu quả, lượng giao dịch đủ lớn và được chuẩn hóa, đây hoàn toàn có thể trở thành nền tảng để xây dựng các bộ chỉ số giá theo khu vực, phân khúc và loại hình sản phẩm. Những chỉ số này không chỉ giúp người dân ra quyết định đầu tư chính xác hơn mà còn hỗ trợ cơ quan quản lý trong hoạch định chính sách đất đai, tín dụng và thuế.
Tuy vậy, kinh nghiệm quốc tế cho thấy công nghệ chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là trách nhiệm cập nhật dữ liệu của doanh nghiệp, tính liên thông giữa các cơ quan và cơ chế giám sát chất lượng thông tin.
Việc TP.HCM đang triển khai hệ thống dữ liệu và mã định danh bất động sản là tín hiệu tích cực cho tiến trình hiện đại hóa thị trường. Song, để cơ sở dữ liệu trở thành “hạ tầng niềm tin” cho người dân và nhà đầu tư, bài toán minh bạch không thể chỉ giải bằng phần mềm mà còn bằng sự đồng bộ của cả hệ thống quản lý.
