Thị trường bất động sản cuối năm 2026: Giá khó giảm sâu
Giá nhà Hà Nội, TP.HCM đã vượt khả năng chi trả, nhưng mặt bằng giá vẫn khó giảm sâu khi quy định định giá đất siết lại.
Thị trường bất động sản cuối năm 2026: Giá khó giảm sâu
Cuối năm 2026, thị trường bất động sản khó còn “sốt nóng”, nhưng mặt bằng giá cũng khó giảm sâu khi các quy định mới về định giá đất đang tiệm cận giá thị trường.
Giá nhà đã vượt ngưỡng thu nhập
Tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” ngày 12/6, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đã bước sang chu kỳ mới: sốt giá bất hợp lý khó lặp lại, nhưng giá bán cũng không dễ hạ mạnh.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược, Công ty TNHH Cushman & Wakefield, báo cáo quý 1/2026 cho thấy Hà Nội và TP.HCM gần như vắng bóng sản phẩm trung cấp và bình dân.
Ở phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư tại các thành phố lớn, giá sơ cấp đã lên tới 90-100 triệu đồng/m². Với mức này, một hộ gia đình hai vợ chồng có thể cần từ 50 đến 85 năm tích lũy mới mua được nhà.
Đầu tư cho thuê cũng kém hấp dẫn hơn
Không chỉ người mua ở thực gặp khó, xu hướng mua căn hộ để cho thuê cũng giảm sức hút. Nếu 10 năm trước, tỷ suất cho thuê có thể đạt 8-10%, thì hiện nay với căn hộ trị giá 10-12 tỷ đồng, giá thuê tối đa chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất sinh lời còn khoảng 3-4%.
Vì vậy, mua nhà để đầu cơ cho thuê không còn là lựa chọn ưu tiên của nhiều nhà đầu tư.
Thanh khoản chậm lại, dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven
Trong quý 1/2026, thanh khoản tại TP.HCM và Hà Nội đều ghi nhận sụt giảm. Riêng tại TP.HCM, lượng căn hộ tiêu thụ dưới 1.000 căn, chỉ chiếm khoảng 25% nguồn cung sơ cấp.
Nguyên nhân chính vẫn là giá nhà đã vượt ngưỡng chịu đựng của đa số người dân.
Hệ quả là dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực TP.HCM mới có mức giá “dễ chịu” hơn, như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, nơi thanh khoản vẫn duy trì tốt nhờ đáp ứng được nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư.
Giai đoạn sốt đất nền khó lặp lại
Theo ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), giá nhà tại nhiều đô thị hiện đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, kể cả nhóm có thu nhập khá. Điều này khiến giao dịch nhà ở thương mại có dấu hiệu chững lại thời gian qua.
Ông Khôi nhận định: “Giai đoạn phát triển nóng như trước đây chắc chắn sẽ không còn”. Tình trạng sốt đất nền, đầu cơ cũng khó lặp lại khi pháp luật đang dần được hoàn thiện theo hướng hạn chế các hiện tượng này.
Vì sao giá khó giảm sâu?
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc cho rằng nửa cuối năm 2026 sẽ không xảy ra tình trạng “sốt đất”. Tuy vậy, các quy định mới về định giá đất tiệm cận giá thị trường khiến mặt bằng giá khó điều chỉnh sâu trên diện rộng.
Thay vào đó, thị trường có thể xuất hiện những “nhịp điều chỉnh mềm” từ chủ đầu tư, như:
- giảm kỳ vọng lợi nhuận
- tăng chiết khấu
- giãn tiến độ thanh toán
Đây là cách hỗ trợ người mua trong bối cảnh nhiều đại đô thị cùng phát triển ở nhiều tỉnh thành.
Yếu tố nào còn kéo thị trường?
Về dài hạn, bà Ngọc cho rằng hạ tầng giao thông và kết nối vùng vẫn là lực kéo quan trọng nhất của bất động sản.
Để xử lý tình trạng lệch pha cung cầu, bà đề xuất công tác định giá đất cần được nhìn trong tổng thể quy hoạch. Nếu một khu vực đã quy hoạch nhà ở giá rẻ, cần có cơ chế “mức trần” để tránh một dự án đơn lẻ đẩy mặt bằng giá cả khu vực lên theo.
Địa phương cũng cần xác định rõ nhu cầu thực tế về nhà ở cao cấp, đồng thời có công cụ điều tiết tài chính và đất đai để ưu tiên quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở phù hợp với số đông.
Thị trường 2026 sẽ xoay quanh nhu cầu thực
Theo ông Nguyễn Văn Khôi, xu hướng phát triển của thị trường năm 2026 sẽ tập trung vào nhu cầu thực, gồm nhu cầu ở và nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ sản xuất, kinh doanh.
Ở phân khúc nhà ở, thị trường sẽ phân hóa rõ hơn thành: nhà ở thương mại, nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn.
Trong đó, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được kỳ vọng hưởng lợi từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước. Ngược lại, nhà ở thương mại sẽ chịu áp lực từ chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, lãi suất vốn vay và yêu cầu tái cơ cấu tài chính của doanh nghiệp.
Cú chuyển chu kỳ nhưng không phải tăng nóng
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cho rằng nếu không có yếu tố bất thường như chiến tranh, dịch bệnh hay biến động lớn ngoài dự báo, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.
Tuy nhiên, đây sẽ là giai đoạn tăng trưởng thực chất hơn, chọn lọc hơn, thay vì nóng như các chu kỳ trước. Giá bất động sản có thể không giảm sâu, nhưng sốt giá và đầu cơ sẽ dần được kiểm soát nhờ:
- nguồn cung và cầu cùng cải thiện
- nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp tăng lên
- các luật liên quan được sửa đổi đồng bộ, giúp môi trường đầu tư minh bạch hơn
Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá bất động sản cuối năm 2026? Comment bên dưới nhé!
