Chuẩn hóa bất động sản, doanh nghiệp Proptech trước cơ hội lịch sử
Khi “căn hộ cao cấp”, “diện tích 80m2” hay “vị trí trung tâm” có thể mang hàng chục nghĩa khác nhau, thị trường BĐS Việt Nam đang vận hành trên một nền tảng ngôn ngữ chưa có chuẩn chung. Đây không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật, mà còn là rủi ro mang tính hệ thống.
Những “vùng mờ” phức tạp
Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 31/2016/TT-BXD để thiết lập khung phân hạng chung cư A/B/C dựa trên 20 tiêu chí và bổ sung thêm 13 tiêu chí tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên cơ chế thực thi vẫn chưa đủ mạnh để tạo ra một ngôn ngữ phân loại chung cho toàn thị trường.
Hậu quả là không ít chủ đầu tư tự phong dự án của mình là “cao cấp”, “hạng sang”, “luxury”, “premium” mà không đối chiếu bất kỳ bộ chuẩn nào. Nhà đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư quốc tế hay các định chế tài chính muốn so sánh sản phẩm giữa các thị trường nhưng không có công cụ quy chiếu. Người mua nhà chưa có căn cứ để kiểm chứng mức giá họ đang trả có xứng đáng với phân khúc được quảng cáo hay không.
Ngoài nhà chung cư, thị trường BĐS Việt Nam hiện chưa có bất kỳ khung phân loại tiêu chuẩn nào áp dụng cho biệt thự, shophouse, officetel, condotel hay nhà phố thương mại. Các thuật ngữ này được sử dụng tùy tiện, không đồng nhất giữa các doanh nghiệp và địa phương.
Thị trường BĐS Việt Nam đang vận hành trên một nền tảng ngôn ngữ vốn dĩ không có chuẩn chung. Ảnh minh hoạ.
Dự báo đến năm 2029, quy mô thị trường proptech Việt Nam sẽ đạt 1,446 tỷ USD, tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 18,7% trong giai đoạn 2024-2029. Trong bối cảnh này, sự thiếu chuẩn phân loại sản phẩm đang trở thành một điểm nghẽn cấu trúc cản trở cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu lẫn việc phát triển các công cụ phân tích thị trường tự động.
Trong nhiều năm, thị trường tồn tại song song hai cách tính diện tích căn hộ: thông thủy và tim tường. Sự chênh lệch giữa hai cách tính này thường dao động từ 2-5%, thậm chí cao hơn tùy cấu trúc công trình. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã quy định diện tích căn hộ phải tính theo thông thủy, song trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp thị không rõ ràng hoặc trình bày theo cách gây nhầm lẫn cho người mua.
Nói đến định nghĩa vị trí, đây có thể là một “vùng mờ” phức tạp nhất và cũng ít được bàn đến nhất. Trong quảng cáo BĐS tại Việt Nam, cụm từ “vị trí trung tâm”, “gần trung tâm”, “kết nối trung tâm” được sử dụng gần như không có giới hạn. Một dự án cách trung tâm Hà Nội 15km vẫn có thể được gọi là “cửa ngõ trung tâm”; một dự án ở huyện ngoại thành vẫn có thể tự nhận “liền kề khu đô thị trung tâm”.
Marketing sai lệch: Hệ quả được cảnh báo ở cấp quốc gia
Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia (Bộ Công Thương) trong năm 2025 đã phải chính thức lên tiếng cảnh báo về “ma trận” quảng cáo BĐS sai lệch như nhiều quảng cáo chứa thông tin phóng đại tiện ích, cam kết lợi nhuận ảo và mô tả không trung thực về đặc điểm sản phẩm. Hành vi này đến từ hệ thống phân phối đa tầng, nơi thông tin được “sáng tạo thêm” qua mỗi cấp trung gian. Nguyên nhân cho mọi sai lệch đó chính là không có một bộ định nghĩa sản phẩm chuẩn để đối chiếu.
Về mặt pháp lý, theo ông Châu Việt Bắc, Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), các tranh chấp BĐS thường phát sinh từ việc giao nhà không đúng cam kết về thiết kế, chất lượng và tranh chấp phần diện tích sở hữu chung, riêng trong chung cư. Căn nguyên của các tranh chấp này phần lớn bắt nguồn từ sự thiếu nhất quán trong định nghĩa và mô tả sản phẩm ngay từ khâu tiếp thị.
Trong bối cảnh đó, vai trò của proptech đang dịch chuyển từ một “công cụ hỗ trợ” sang một “cơ sở hạ tầng định chuẩn” cho thị trường. Thách thức lớn nhất với proptech Việt Nam hiện nay là làm việc với dữ liệu không đồng nhất: hệ thống dữ liệu quy hoạch phân tán và chưa có một bộ tiêu chuẩn chung để định nghĩa, phân loại sản phẩm BĐS.
