Bất động sản TP.HCM: Ngược dòng giữa làn sóng điều chỉnh giá
Trong khi thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng, TP.HCM lại cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác khi mặt bằng giá vẫn nhích lên, thanh khoản cải thiện và nhiều dự án đồng loạt tái khởi động.
Thanh khoản phục hồi, giữ đà tăng giá
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến 2024, thị trường bất động sản TP. HCM đang cho thấy những tín hiệu hồi phục rõ nét. Không còn tình trạng “đóng băng” kéo dài như trước, dòng tiền đã dần quay trở lại, giao dịch cải thiện và nguồn cung mới bắt đầu được khơi thông sau nhiều năm ách tắc pháp lý.
Theo Sở Xây dựng TP. HCM, trong 5 tháng đầu năm 2026, doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn đạt hơn 126.000 tỷ đồng. Dư nợ tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đã vượt 1,5 triệu tỷ đồng, trong khi tổng vốn đầu tư và kinh doanh bất động sản đạt trên 538.000 tỷ đồng.
Cùng với đó, 5 dự án nhà ở trên địa bàn đã được giải ngân từ chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng với doanh số lũy kế gần 597 tỷ đồng.
Những con số này cho thấy dòng vốn dành cho thị trường đang dần được khơi thông, tạo điều kiện để các doanh nghiệp triển khai dự án và người mua tiếp cận nguồn vốn thuận lợi hơn.
Thanh khoản cũng có sự cải thiện đáng kể. Trong 5 tháng đầu năm, TP. HCM ghi nhận hơn 19.640 lượt giao dịch được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, với tổng giá trị giao dịch vượt 92.000 tỷ đồng. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc chủ đạo với hơn 14.000 giao dịch, vượt xa nhà riêng và đất nền.
Diễn biến này phản ánh nhu cầu ở thực vẫn là lực đỡ quan trọng của thị trường. Trong bối cảnh tâm lý người mua dần cải thiện và các dự án đủ điều kiện pháp lý được đưa ra thị trường nhiều hơn, dòng tiền đang tập trung vào những sản phẩm có khả năng khai thác sử dụng ngay thay vì các tài sản mang tính đầu cơ.
Một điểm đáng chú ý khác là nguồn cung mới đã có dấu hiệu cải thiện sau nhiều năm khan hiếm. Trong 5 tháng đầu năm, TP. HCM có 25 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp gần 19.000 căn hộ hình thành trong tương lai.
Việc nguồn cung được bổ sung không chỉ giúp thị trường sôi động hơn mà còn phản ánh quá trình tháo gỡ pháp lý cho các dự án đang phát huy hiệu quả. Đây được xem là một trong những yếu tố quan trọng tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi hiện nay.
Đáng chú ý, dù nguồn cung tăng lên, mặt bằng giá tại TP. HCM không giảm mà vẫn duy trì xu hướng đi ngang đến tăng nhẹ. Theo dữ liệu của PropertyGuru Vietnam, giá bán căn hộ trung bình trong tháng 5/2026 tăng khoảng 1% so với tháng 2, đạt khoảng 70 triệu đồng/m2.
Ở khu vực phía Đông, nhiều dự án tại Cát Lái, Long Trường, Long Bình, Bình Trưng hay An Khánh vẫn duy trì mức giá phổ biến từ 45-55 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án mở bán mới đã ghi nhận mức giá từ 65-160 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án chạm mốc 200 triệu đồng/m2.
Riêng phân khúc hạng sang và siêu sang tại khu vực trung tâm tiếp tục xác lập mặt bằng giá mới, dao động 400-500 triệu đồng/m2.
Phục hồi nhưng sẽ phân hóa mạnh
Chia sẻ với VietnamFinance, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, cho biết thị trường TP. HCM thời gian qua gần như không xuất hiện làn sóng giảm giá hay cắt lỗ trên diện rộng.
“Phần lớn bất động sản chỉ đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, trong khi áp lực bán chủ yếu xuất hiện ở một bộ phận nhỏ nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao”, ông Tuấn nhìn nhận.
Theo vị chuyên gia, việc giá không giảm sâu phản ánh đặc điểm riêng của thị trường TP. HCM. Sau nhiều năm thiếu nguồn cung, giá bán đã hình thành trên nền tảng khan hiếm sản phẩm và nhu cầu ở thực lớn. Vì vậy, ngay cả khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, áp lực giảm giá cũng không lớn như ở một số địa phương từng tăng nóng.
Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa thị trường đã bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh. Theo ông Tuấn, tâm lý của cả người mua lẫn nhà đầu tư vẫn khá thận trọng. Nhiều người vẫn đang chờ thêm các tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, mặt bằng lãi suất trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.
Đối với toàn khu vực phía Nam, nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn tập trung chủ yếu tại TP. HCM cùng các địa phương giáp ranh như Đồng Nai, Bình Dương. Song thanh khoản đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.
