Bất động sản TP HCM: Ba động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới
Theo JLL, thị trường bất động sản TP HCM nửa đầu năm 2026 đà phục hồi được củng cố bởi hạ tầng và niềm tin nhưng áp lực chi phí vốn tiếp tục định hình hành vi người mua.
Sau giai đoạn điều chỉnh 2022-2024 và có dấu hiệu phục hồi năm 2025, thị trường bất động sản TP HCM (cũ) đang bước sang giai đoạn mới với tín hiệu tích cực trên hầu hết phân khúc.
Tăng trưởng giai đoạn tới không còn tập trung vào khu vực trung tâm truyền thống mà sẽ lan tỏa sang các cực phát triển mới. Ảnh: LV
Theo tờ trình của Thành ủy TP HCM về báo cáo tình hình kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh 6 tháng đầu năm 2026, TP HCM ghi nhận GRDP tăng 8,55%, khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế. Thành phố thu hút 7,5 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng 89,7% so với cùng kỳ. Theo Sở Du lịch TP HCM, thành phố đã đón 6,4 triệu lượt khách quốc tế (tăng 48,5% so với cùng kỳ), thúc đẩy thương mại, bán lẻ và dịch vụ.
Nhà ở phục hồi tích cực nhưng chọn lọc
Thị trường nhà ở đang cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực nhưng vẫn mang tính chọn lọc. Theo dữ liệu nửa đầu năm 2026 của JLL, TP HCM ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Trong đó, khu Đông chiếm 70% nguồn cung mới, với 43,2% căn hộ thuộc phân khúc cao cấp.
Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 giao dịch thành công, với tỷ lệ hấp thụ lũy kế duy trì ở mức trên 99,3%, phản ánh niềm tin tích cực dù áp lực lãi suất khiến người mua thận trọng hơn. Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ Q2/2026 đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m², tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước.
Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung mới tiếp tục cải thiện trong nửa đầu năm 2026 nhờ sự trở lại của các dự án quy mô lớn tại khu phía Đông và phía Bắc như The Global City (Phân khu SOLA), Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park, ghi nhận 4.100 căn mở bán mới.
Nhu cầu thị trường ghi nhận khoảng 4.250 giao dịch thành công, tập trung chủ yếu vào các sản phẩm thuộc đại đô thị hoặc khu dân cư được quy hoạch đồng bộ với hệ thống tiện ích hoàn chỉnh. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư đã trở thành đòn bẩy chính giúp duy trì sức cầu.
Đáng chú ý, tâm lý người mua đã có sự thay đổi rõ rệt: thay vì quyết định dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng tốt. Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc nhà liền thổ đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất.
Do nguồn cung lớn với mức giá phải chăng hơn xuất hiện tại các dự án nằm ngoài trung tâm, mặt bằng giá trong quý ghi nhận giảm 56,3% so với cùng kỳ năm trước.
Văn phòng tăng trưởng ổn định
Phân khúc văn phòng ghi nhận tăng trưởng ổn định. Tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B tại TP HCM không ghi nhận nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm, đạt khoảng 1,9 triệu m² sàn. Tỷ lệ trống văn phòng hạng A giảm xuống còn khoảng 17,6% (từ mức 18,8% trong Q1) với lượng hấp thụ nửa đầu năm đạt 11.700 m² sàn, tập trung chủ yếu ở các tòa văn phòng mới hoàn thành trong năm 2025.
Bên cạnh các giao dịch thuê mới, thị trường cũng ghi nhận số lượng đáng kể các giao dịch di dời hoặc mở rộng, dẫn dắt bởi các nhóm ngành như công nghệ, tài chính, bất động sản và dịch vụ chuyên nghiệp. Tại Q2/2026, giá thuê gộp của văn phòng hạng A TP HCM đạt khoảng 60,7 USD/m²/tháng (tương đương gần 1,6 triệu đồng/m²/tháng), tăng 1,2% so với cùng kỳ năm trước và tiếp tục duy trì xu hướng ổn định.
Định hướng phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam (VIFC) tại khu trung tâm và Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ trở thành chất xúc tác lớn nhất cho thị trường văn phòng trong thập kỷ tới. VIFC không chỉ tạo nhu cầu thuê mới từ các ngân hàng đầu tư, công ty quản lý quỹ, fintech, bảo hiểm và các tổ chức tài chính quốc tế mà còn thúc đẩy sự hình thành của một hệ sinh thái dịch vụ chuyên nghiệp xung quanh khu vực này.
Bán lẻ trung tâm duy trì vị thế
Thị trường bán lẻ khu vực trung tâm tiếp tục là một trong những phân khúc hoạt động tích cực. Tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ trọng điểm toàn thị trường hiện đạt khoảng 702.000 m² sàn cho thuê, không có nguồn cung mới gia nhập trong nửa đầu năm 2026.
Tại Q2/2026, tỷ lệ trống thị trường bán lẻ trọng điểm TP HCM chỉ khoảng 4,4%, thuộc nhóm thấp nhất trong khu vực Đông Nam Á. Khu trung tâm đã chào đón hàng loạt thương hiệu quốc tế danh tiếng như Victoria’s Secret, The Hour Glass, Ralph Lauren và Pleats Kora, khẳng định vững chắc vị thế là điểm đến hàng đầu cho các nhãn hàng cao cấp.
