Bất động sản vào chu kỳ mới, dòng tiền chuyển từ đón sóng sang đón giá trị
Nguồn cung được cải thiện, thanh khoản duy trì tích cực và hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược bước vào giai đoạn tăng tốc. Đây là những nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản hình thành các cực tăng trưởng mới trong giai đoạn 2026-2030.
Bất động sản hết thời “mua đâu thắng đó”
“Giải mã” cơn sốt giữ chỗ bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì, song tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia ngày càng phân hóa rõ nét.
Đó là nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tại hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề “Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực”, do VARS IRE tổ chức ngày 16/7 tại TP.HCM.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là hành vi của người mua đang tạo ra một cuộc thanh lọc mạnh mẽ.
Bất động sản vào chu kỳ mới, dòng tiền chuyển từ đón sóng sang đón giá trị
Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn phát triển mới
Trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt chủ yếu bởi tâm lý đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn như trước. Thay vào đó, các quyết định mua bất động sản đang dần dựa trên nhu cầu ở thực, khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra dòng tiền.
Đây được xem là bước chuyển cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn.
“Quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm của thị trường, mà là sự tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn”, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Gần 98.000 sản phẩm được mở bán trong nửa đầu năm
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 2 và 6 tháng đầu năm 2026 do VARS IRE công bố, nguồn cung nhà ở tiếp tục được cải thiện nhờ quá trình tháo gỡ pháp lý, phê duyệt dự án mới và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án quy mô lớn.
Bất động sản vào chu kỳ mới, dòng tiền chuyển từ đón sóng sang đón giá trị
Click xem chi tiết quy hoạch khu vực trung tâm TP.HCM
Trong quý 2/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới
Trong quý 2/2026, toàn thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới. Lũy kế 6 tháng đầu năm, khoảng 98.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mở bán mới, tăng khoảng 40%.
Nguồn cung tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những khu vực đang được đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông. Đây là nhóm dự án có lợi thế về quy hoạch, khả năng kết nối, hệ thống tiện ích và môi trường sống đồng bộ.
Mặc dù nguồn cung được cải thiện, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được cải thiện khi phần lớn sản phẩm chào bán thuộc phân khúc giá cao. Trong quý 2, căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới. Trong đó, căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%; căn hộ cao cấp chiếm khoảng 37%; căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%.
Nhóm nhà ở thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 25,3% nguồn cung, chủ yếu là biệt thự, liền kề nằm trong các đại đô thị được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.
Tính chung 6 tháng đầu năm, căn hộ chung cư chiếm khoảng 70% lượng sản phẩm mở bán. Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, phân khúc cao cấp chiếm 45%, tăng 6 điểm phần trăm; căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm 33%, tăng 5 điểm phần trăm. Ngược lại, căn hộ trung cấp chỉ còn khoảng 22%, giảm 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.
Dòng tiền chuyển từ đón sóng sang đón giá trị
Cùng với sự cải thiện của nguồn cung, thanh khoản thị trường tiếp tục duy trì xu hướng tích cực.
Trong quý 2/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp. Lũy kế 6 tháng đầu năm, số lượng giao dịch đạt gần 48.000 sản phẩm.
Riêng nhóm nguồn cung mở bán mới, quý 2 ghi nhận khoảng 19.600 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Tính chung nửa đầu năm, khoảng 43.000 sản phẩm mới được giao dịch, tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức 58%.
Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, chiếm khoảng 73% tổng số giao dịch. Trong đó, nhóm căn hộ có giá từ 50-80 triệu đồng/m2 đóng góp khoảng 46% lượng giao dịch căn hộ.
