Bất động sản công nghiệp phía Nam mở rộng dư địa tăng trưởng
Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy tích cực trong quý II/2026, trong khi hạ tầng và quỹ đất mới đang được chuẩn bị, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng giai đoạn 2026-2028.
Doan Chuong_square
Chương Quốc Đoan – Phó Giám đốc Tư vấn cho thuê Bất động sản Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam.
Báo cáo TP HCM MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy nguồn cung đất khu công nghiệp và kho xây sẵn trong quý II/2026 không ghi nhận dự án mới, trong khi nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ. Cùng với đó, nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện, đặc biệt tại các khu vực có quỹ đất và hạ tầng kết nối thuận lợi.
Nhu cầu công nghiệp mở rộng về các khu vực vệ tinh
Trong quý II/2026, nguồn cung đất khu công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam duy trì ở mức 36.063 ha, không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường chưa ghi nhận nguồn cung mới khi nhiều dự án tại TP HCM, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn trong quá trình hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang trải qua giai đoạn tích lũy quỹ đất, thay vì mở rộng nguồn cung ngay lập tức. Đây được xem là bước chuẩn bị cho chu kỳ phát triển tiếp theo khi các thủ tục pháp lý và hạ tầng được hoàn tất.
bieu-do.png
Ở chiều nhu cầu, hoạt động thuê tiếp tục cải thiện trong quý II/2026, phản ánh xu hướng mở rộng sản xuất của nhóm doanh nghiệp FDI cũng như sự dịch chuyển nhu cầu từ các khu vực trung tâm sang những địa phương còn nhiều dư địa phát triển. Khi quỹ đất tại khu vực trung tâm TP HCM ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành những điểm đến nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng được cải thiện.
Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý và 2,2% so với cùng kỳ. TP HCM tiếp tục dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 86,1%. Đồng Nai đạt 73,1%, trong khi Tây Ninh đạt 60,9%. So với quý trước, tỷ lệ lấp đầy tại Tây Ninh tăng 1,6%, cao hơn mức tăng 1,4% của TP HCM và 1,3% của Đồng Nai.
Sự thay đổi này cho thấy nhu cầu đang có xu hướng phân bổ rộng hơn giữa các địa phương, thay vì tập trung chủ yếu tại những khu vực công nghiệp truyền thống.
Cùng với nhu cầu, mặt bằng giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao. Giá chào thuê trung bình trong quý II/2026 đạt 186,4 USD/m² cho toàn bộ chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5% theo quý nhưng tăng 1,7% so với cùng kỳ.
Đồng Nai ghi nhận mức giá cao nhất, đạt 189,6 USD/m², tăng 0,3% theo quý và 1,9% theo năm. TP HCM đạt 187,5 USD/m², tăng 1,2% theo quý và 6,8% theo năm, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Trong khi đó, Tây Ninh ghi nhận 179,6 USD/m², giảm 4,8% theo quý và 6,8% theo năm.
Diễn biến giá phản ánh sự khác biệt về mức độ khan hiếm quỹ đất và tốc độ phát triển hạ tầng tại từng địa phương. Trong khi TP HCM tiếp tục duy trì lợi thế về vị trí và khả năng tiếp cận thị trường, Tây Ninh có thêm dư địa cạnh tranh nhờ quỹ đất dồi dào và mặt bằng giá hấp dẫn hơn.
Thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng. Trong đó, TP HCM có xu hướng tập trung vào các ngành có giá trị gia tăng cao; Đồng Nai hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng logistics; còn Tây Ninh có lợi thế về quỹ đất và chi phí.
Hạ tầng định hình lại không gian công nghiệp
Triển vọng nguồn cung công nghiệp trong những năm tới đang được củng cố bởi hàng loạt kế hoạch phát triển mới.
