M&A bất động sản có thể được “cởi nút” từ thời hạn dự án?
Trong lúc thị trường M&A bất động sản được dự báo tiếp tục sôi động, “tuổi đời” còn lại của dự án có thể trở thành một biến số quan trọng trong quyết định xuống tiền. HoREA vừa đề xuất cơ chế xác định lại thời hạn đối với một số dự án sau chuyển nhượng, mở ra câu chuyện lớn hơn về khả năng đưa vốn và quỹ đất đang mắc kẹt trở lại thị trường.
Chia sẻ:
Facebook
HoREA đề xuất tính lại thời hạn dự án sau chuyển nhượng: Cơ hội hồi sinh dự án “mắc kẹt”?
HoREA đề xuất “gom” condotel, officetel, nhà phố du lịch vào một khung pháp lý
Lượng lớn tài sản lại bị “chôn” trong các dự án tồn đọng
Thị trường bất động sản TP.HCM đang có một nghịch lý: nhu cầu tìm kiếm quỹ đất và dự án để đầu tư vẫn hiện hữu, trong khi một Theo số liệu HoREA công bố vào tháng 6/2026, thành phố có 975 dự án vướng mắc, tồn đọng kéo dài. Trong đó, nhiều dự án gặp vấn đề ở thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính đất đai, quy hoạch hoặc chấp thuận đầu tư.
Ở chiều ngược lại, M&A đang trở thành một trong những con đường để doanh nghiệp mở rộng quỹ đất và tái cấu trúc dự án. Năm 2026, giới chuyên môn dự báo hoạt động mua bán, sáp nhập bất động sản tiếp tục sôi động, khi cả nhà đầu tư trong và ngoài nước tìm kiếm dự án nhà ở, khách sạn và bất động sản công nghiệp. Riêng tại TP.HCM đã xuất hiện thương vụ nhà đầu tư Malaysia chi khoảng 68 triệu USD để sở hữu một quỹ đất tại khu vực Tân Định.
Trong bối cảnh này, một kiến nghị mới của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về Luật Đầu tư đáng chú ý không chỉ ở góc độ pháp lý, mà còn ở khả năng tác động đến “giá trị kinh tế” của dự án khi chuyển nhượng.
HoREA vừa đề xuất cơ chế xác định lại thời hạn đối với một số dự án sau chuyển nhượng. Ảnh: Gia Linh
Tại Văn bản số 103/2026/CV-HoREA gửi Phó Thủ tướng Nguyễn Văn Thắng và Bộ Tài chính, HoREA đề nghị bổ sung quy định về thời hạn hoạt động đối với một số dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư trong nước.
Cụ thể, với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án có cam kết chuyển giao không bồi hoàn cho nhà đầu tư trong nước, không có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là thành viên, cổ đông, HoREA đề xuất thời hạn hoạt động sau chuyển nhượng được tính từ thời điểm nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.
Theo Hiệp hội, Luật Đầu tư 2025 chưa quy định trường hợp này. Việc xác định lại thời hạn sẽ tạo điều kiện để bên mua có đủ “vòng đời” triển khai phương án kinh doanh, nhưng vẫn phải tuân thủ giới hạn thời hạn tối đa của dự án theo luật.
Nhìn từ thị trường, đây là yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến bài toán định giá M&A. Một dự án đã trải qua nhiều năm thủ tục nhưng chưa khai thác hiệu quả sẽ kém hấp dẫn nếu nhà đầu tư mới phải bỏ thêm vốn lớn trong khi thời gian khai thác còn quá ngắn. Ngược lại, nếu thời hạn được xác định lại theo một cơ chế rõ ràng, khả năng hoàn vốn và hiệu quả đầu tư có thể thay đổi đáng kể.
Thực tế, nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp và hoàn thiện pháp lý dự án đang được giới chuyên môn xem là một động lực của M&A năm nay. Các nhà đầu tư cũng ngày càng ưu tiên tài sản có pháp lý minh bạch, sẵn sàng triển khai thay vì chỉ chạy theo quy mô quỹ đất.
HoREA đề xuất cách khơi dòng vốn vào gần 1.000 dự án tồn đọng?
Điểm đáng chú ý khác là HoREA đề xuất cơ chế chuyển tiếp cho những dự án đã triển khai trước khi luật có hiệu lực. Với dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động nhưng thời hạn còn lại không đáp ứng phương án tài chính hoặc kinh doanh, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét thời hạn hoạt động trên cơ sở đề xuất của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.
HoREA đồng thời đề nghị giao HĐND cấp tỉnh quy định tiêu chí đối với “dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm”. Theo Luật Đầu tư 2025, dự án ngoài khu kinh tế thông thường có thời hạn không quá 50 năm; một số trường hợp có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm. HoREA cho rằng hiện chưa có tiêu chí và thẩm quyền cụ thể để xác định nhóm dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm, khiến địa phương và nhà đầu tư gặp khó khi áp dụng.
TP.HCM có gần 1.000 dự án tồn đọng, câu chuyện không chỉ là kéo dài thêm bao nhiêu năm cho một dự án. Ảnh: Gia Linh
Đặt trong bối cảnh TP.HCM có gần 1.000 dự án tồn đọng, câu chuyện không c
