Đất nền trước cuộc thanh lọc, hết thời “găm đất” chờ tăng giá?
Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đất nền đang bước vào nhịp điều chỉnh khi giá tại nhiều khu vực giảm mạnh, thanh khoản chậm lại và nhà đầu tư phải hạ kỳ vọng lợi nhuận. Cùng với những thay đổi chính sách, dòng tiền được dự báo sẽ ngày càng rời xa đất nền mang tính đầu cơ để tìm đến những tài sản có pháp lý, giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền thực.
Có thể bạn quan tâm
Xu hướng đa trung tâm định vị lại dòng tiền bất động sản TP.HCM
Nguồn cung nhà ở cải thiện, người mua ưu tiên sản phẩm phù hợp
Nhà phố cho thuê “ế khách” dù liên tục giảm giá
Mặt bằng lãi suất mới và bài toán thích ứng của thị trường bất động sản
Áp lực tái cấp vốn vẫn hiện hữu với doanh nghiệp bất động sản
Đất nền hạ nhiệt, nhà đầu tư giảm giá vẫn khó tìm khách
Sau giai đoạn tăng giá mạnh, thị trường đất nền đang ghi nhận những nhịp điều chỉnh rõ nét hơn. Theo khảo sát của Reatimes trên nền tảng Batdongsan.com.vn, tình trạng giảm giá đang xuất hiện tại một số thị trường từng ghi nhận mức tăng nóng, cho thấy mặt bằng giá bắt đầu chịu sức ép khi thanh khoản chậm lại và dòng tiền trở nên thận trọng hơn.
Tại xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh cũ (nay thuộc xã Đông Anh), giá đất tháng 6/2026 khoảng 133 triệu đồng/m2. Dù vẫn tăng 25,5% so với cùng kỳ, mức giá này đã giảm 23,1% so với đỉnh 173 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 2/2026.
Tương tự, tại xã Phú Cát, huyện Quốc Oai cũ (nay thuộc xã Phú Cát), giá đất phổ biến trong quý II/2026 khoảng 33 triệu đồng/m2, giảm 15,4% so với cùng kỳ và thấp hơn 15,4% so với mức đỉnh 39 triệu đồng/m2 ghi nhận vào quý II/2025.
Ngay cả những dự án từng có thanh khoản tốt như Mê Linh cũng không nằm ngoài xu hướng. Giá đất nền tại đây hiện ở mức khoảng 35 – 45 triệu đồng/m2, giảm hơn 31% so với đỉnh 60,2 triệu đồng/m2 tháng 8/2025. Tại một số khu vực khác như Hòa Lạc (Hà Nội) cũng giảm khoảng 15,4% so với đỉnh, tuy nhiên mức giảm ở các khu vực này chưa tương xứng với việc tăng nóng trước đó.
Siết phân lô, bán nền ở đô thị: Thời “găm đất” chờ tăng giá sắp qua? – Ảnh 1.
(Ảnh minh hoạ)
Không chỉ tại Hà Nội, đà điều chỉnh cũng xuất hiện ở một số thị trường đất nền các tỉnh lân cận. Tại tỉnh Phú Thọ, giá đất nền hiện phổ biến khoảng 19,1 triệu đồng/m2, giảm khoảng 50% so với vùng giá đỉnh 35 – 40 triệu đồng/m2 ghi nhận trong quý II/2025. Đáng chú ý, sau nhịp giảm mạnh, mặt bằng giá tại đây gần như đi ngang từ quý III/2025 đến nay, dao động quanh ngưỡng 18 – 19 triệu đồng/m2.
Mức điều chỉnh mạnh hơn được ghi nhận tại xã Đoan Bái, huyện Hiệp Hòa cũ (nay thuộc xã Hiệp Hòa, Bắc Ninh). Giá đất nền phổ biến trong quý I và quý II/2026 khoảng 10 triệu đồng/m2, giảm tới 65% so với mức đỉnh 29 triệu đồng/m2 vào quý IV/2025.
Bên cạnh nhịp điều chỉnh về giá, tâm lý và hành vi của nhà đầu tư cũng đang có sự thay đổi rõ nét. Khi thanh khoản chậm lại, bài toán mua vào rồi nhanh chóng sang tay để hưởng chênh lệch không còn dễ dàng như trước. Thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh, nhiều nhà đầu tư buộc phải kéo dài thời gian nắm giữ, hạ thấp kỳ vọng sinh lời, thậm chí chấp nhận giảm giá để sớm thu hồi vốn.
Chia sẻ với Reatimes, chị Nguyễn Thu Hà, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết chị vừa bán được một lô đất nền tại khu vực Đông Anh sau nhiều tháng rao bán. Khoảng 1 năm trước, khi thị trường còn sôi động, chị xuống tiền mua lô đất với giá 3,2 tỷ đồng, kỳ vọng có thể sang nhượng lại khi mặt bằng giá tiếp tục đi lên.
Đến cuối năm 2025, do cần thu hồi vốn để phục vụ công việc gia đình, chị bắt đầu rao bán với giá 3,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng ban đầu, thị trường không còn duy trì sức nóng như trước. Lô đất được rao bán trong nhiều tháng nhưng lượng khách quan tâm khá hạn chế, dù vị trí nằm gần trục đường lớn và khu dân cư hiện hữu.
Sau nhiều lần điều chỉnh giá, chị Hà cuối cùng chấp nhận bán với giá 3,5 tỷ đồng, thấp hơn 300 triệu đồng so với mức kỳ vọng ban đầu. “Trước đây, chỉ cần rao bán một thời gian ngắn là có người hỏi, nhưng hiện nay khách hàng cân nhắc rất kỹ. Tôi phải gửi thông tin cho nhiều môi giới, giảm giá khá nhiều mới tìm được người mua. Nếu mua đất nền chỉ để chờ tăng giá rồi bán lại thì hiện nay không còn dễ như trước”, chị Hà chia sẻ.
Theo chị Hà, người mua lô đất cho biết sẽ giữ tài sản để đầu tư dài hạn và chờ khu vực hoàn thiện thêm hạ tầng, thay vì mua đi bán lại trong ngắn hạn. Điều này cũng phần nào cho thấy sự thay đổi trong hành vi của dòng tiền trên thị trường đất nền: từ kỳ vọng lướt sóng sang ưu tiên giá trị sử dụng và tiềm năng phát triển thực tế của khu vực.
Không riêng trường hợp của chị Hà, nhiều nhà đầu tư đang nắm giữ đất nền tại các khu vực vùng ven Hà Nội cũng cho biết thanh khoản đã chậm hơn đáng kể. Để tìm được khách mua, một số nhà đầu tư buộc phải điều chỉnh giá, chấp nhận thu hẹp lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí chịu áp lực tài chính nếu sử dụng đòn bẩy.
