Một nghịch lý đang ‘làm khó’ thị trường bất động sản
Thanh khoản bất động sản suy giảm rõ rệt nhưng mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao.
20-08-2026Diễn biến mới nhất thị trường chung cư, biệt thự, nhà phố ở TP.HCM
20-08-2026Nhà Khang Điền (KDH) lập công ty vốn 2.500 tỷ đồng, chuẩn bị làm dự án gần 16.400…
18-08-2026Dự báo bất ngờ về diễn biến thị trường thứ cấp chung cư và thổ cư Hà Nội trong…
Theo đó, báo cáo của DKRA Consulting cho thấy trong tháng 7, thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận khoảng 10.500 căn hộ mở bán nhưng chỉ tiêu thụ được khoảng 1.650 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 16%, giảm 67% so với tháng trước.
Phân khúc nhà phố, biệt thự thậm chí khó khăn hơn. Khoảng 7.750 sản phẩm được đưa ra thị trường nhưng chỉ có 137 căn giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ khoảng 2%, giảm 70% so với tháng trước.
Diễn biến trên thị trường trực tuyến cũng cho thấy nhu cầu tìm mua đang hạ nhiệt. Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy trong tháng 7, lượng tin đăng bán bất động sản trên cả nước giảm 9%, trong khi mức độ quan tâm của người tìm mua giảm 8% so với tháng trước.
Tại TP HCM cũ, lượng tin đăng bán giảm 11%, mức độ quan tâm giảm 9%. Riêng nhà riêng chịu ảnh hưởng rõ nét nhất khi tin đăng giảm 19% và mức độ quan tâm giảm 13%. Đất nền cùng giảm 11% ở cả hai chỉ số; nhà mặt phố giảm 8% về tin đăng và 10% về mức độ quan tâm. Căn hộ có mức điều chỉnh nhẹ hơn, lần lượt giảm 3% và 5%.
Giá bán vẫn tiếp tục được neo cao
Trong khi đó, giá sơ cấp vẫn ở vùng cao. Theo DKRA, các dự án căn hộ mở bán mới trong tháng 7 có giá khoảng 80-100 triệu đồng/m2 tại TP HCM, 38-68 triệu đồng/m2 tại Tây Ninh và 37-66 triệu đồng/m2 tại Đồng Nai.
Trong khi đó, với thị trường căn hộ Hà Nội, các đơn vị cũng ghi nhận có sự phân hóa rõ giữa sơ cấp và thứ cấp. Theo Savills Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp quý II/2026 đạt khoảng 116 triệu đồng/m2, tăng 16% theo quý và 27% theo năm. Toàn bộ nguồn cung có giá trên 70 triệu đồng/m2, trong đó 60% vượt 90 triệu đồng/m2.
CBRE ghi nhận mức giá bình quân khoảng 95 triệu đồng/m2, trong khi Cushman & Wakefield đưa ra mức gần 123 triệu đồng/m2. Chênh lệch chủ yếu đến từ phương pháp tính và cơ cấu nguồn cung, khi hơn 72% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.
Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá căn hộ Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m2. Mặt bằng cao không chỉ do giá bán tăng mà còn bởi nguồn cung đang dịch chuyển mạnh sang phân khúc cao cấp.
Trong khi giá sơ cấp neo cao, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện giao dịch thấp hơn giai đoạn đỉnh. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng là “cắt lỗ”, bởi nhiều người bán vẫn có giá vốn thấp hơn đáng kể.
