Thanh khoản suy giảm, môi giới bất động sản buộc đổi cách bán hàng
(PLPT) – Lãi suất, thanh khoản suy giảm và sự thay đổi hành vi người mua đang buộc môi giới bất động sản nâng cao năng lực, chuyển từ bán hàng sang tư vấn giá trị thực.
Nội dung được các chuyên gia, doanh nghiệp chia sẻ tại talk show “Bất động sản TP.HCM: Toàn cảnh và triển vọng” do SalePro tổ chức ngày 10/9.
Nguồn cung tăng, sức mua vẫn thận trọng
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đến cuối tháng 7/2026, tại TP.HCM có hơn 21.165 căn nhà tại các dự án đủ điều kiện mở bán. Nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc, tái khởi động sau thời gian dài đình trệ, mở ra triển vọng cải thiện nguồn cung.
Tuy nhiên, sức mua chưa theo kịp lượng hàng đưa ra thị trường. Trong quý II/2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới và 9.500 giao dịch, nhưng tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 50%.
Thanh khoản phân hóa rõ theo giá bán. Nhóm căn hộ có giá 60-120 triệu đồng mỗi m² đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%, trong khi sản phẩm trên 120 triệu đồng mỗi m² chỉ đạt khoảng 20%.
Tọa đàm với sự tham gia của nhiều chuyên gia các lĩnh vực và các đơn vị quan tâm
Dữ liệu của SalePro.com cũng cho thấy lượng giao dịch đã giảm đáng kể sau giai đoạn tăng mạnh vào nửa cuối năm 2025. Thanh khoản từng đạt đỉnh khoảng 450 căn mỗi tháng vào tháng 8 và tháng 10/2025, sau đó giảm xuống chỉ còn hơn 100 căn vào tháng 2/2026. Giao dịch phục hồi trong những tháng tiếp theo nhưng thiếu ổn định. Đến tháng 8/2026, lượng sản phẩm bán lại trên hệ thống giảm xuống dưới 100 căn.
Áp lực thanh khoản cũng khiến giá trên thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh. Ngay cả các dự án từng tạo thanh khoản lớn giá cũng giảm từ 5 -25% so với giữa năm 2025.
SalePro.com cũng ghi nhận lượng người quan tâm căn hộ cao tầng có thời điểm tăng mạnh, nhưng số căn bán được không cải thiện tương ứng. Khoảng cách giữa nhu cầu tìm hiểu và giao dịch thực tế cho thấy khách hàng vẫn theo dõi thị trường nhưng thận trọng xuống tiền, chờ mức giá và chính sách bán hàng phù hợp hơn.
Thanh khoản cũng không còn dàn đều giữa các dự án mà tập trung vào nhóm sản phẩm có thương hiệu, pháp lý rõ ràng, tiến độ bảo đảm và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.
Giá nhà trở thành “bộ lọc” sức cầu
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hạ tầng giao thông được đẩy mạnh sẽ tạo thêm các cực tăng trưởng, mở rộng phạm vi phát triển đô thị và tăng khả năng kết nối giữa TP.HCM với khu vực phụ cận. Tuy nhiên, cơ hội không phân bổ đồng đều. Giá trị bất động sản sẽ ngày càng phân hóa theo mức độ kết nối, tiện ích, tiến độ hạ tầng và hoạt động kinh tế thực tế tại từng khu vực.
