Thị trường bất động sản TP.HCM xuất hiện nghịch lý: Dự án được tháo gỡ, tồn kho vẫn tăng
Dù hàng nghìn dự án bất động sản trên cả nước đã được xử lý khó khăn, vướng mắc, thanh khoản thị trường vẫn có dấu hiệu chững lại, lượng hàng tồn kho gia tăng. Tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở tiếp tục nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà bình dân vẫn vắng bóng.
Thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước một bài toán không đơn thuần là tháo gỡ pháp lý hay bổ sung thêm dự án, mà còn là khả năng chuyển hóa các nguồn lực đang bị đình trệ thành sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế.
Những số liệu trong 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy, quá trình phục hồi vẫn tồn tại khoảng cách giữa nguồn cung, sức mua và khả năng chi trả của người dân.
Giao dịch giảm, nguồn cung bất động sản TP.HCM vẫn chưa khớp nhu cầu
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổng hợp, cả nước ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công trong 9 tháng đầu năm 2026. Tuy nhiên, riêng quý III/2026, số giao dịch chỉ đạt khoảng 92.004, giảm 8% so với quý II.
Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 sản phẩm, giảm 14%; giao dịch đất nền đạt 69.157 sản phẩm, giảm 6% so với quý trước. Diễn biến này cho thấy sức hấp thụ của thị trường chưa duy trì được đà tăng, dù nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và dự án đang được triển khai.
Tại TP.HCM, nguồn cung bất động sản tiếp tục nghiêng về phân khúc trung và cao cấp. Ảnh: Gia Linh
Đáng chú ý, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án tiếp tục tăng. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, đến cuối quý III/2026, lượng tồn kho đạt khoảng 51.950 căn, nền. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư tăng khoảng 19,5%, nhà ở riêng lẻ tăng 11,6% và đất nền tăng tới 75,3% so với quý II.
Sự gia tăng tồn kho trong bối cảnh giao dịch giảm có thể làm tăng áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp, đặc biệt đối với những chủ đầu tư đang phải gánh chi phí vốn, nghĩa vụ tài chính và tiến độ triển khai dự án.
Một trong những vấn đề đáng chú ý của thị trường hiện nay là sự khác biệt giữa số lượng sản phẩm bất động sản được phát triển và khả năng hấp thụ của người mua.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại các đô thị lớn có xu hướng giảm nhẹ trong quý III/2026 so với quý trước, nhưng mặt bằng giá vẫn ở mức cao. Giá biệt thự, nhà liền kề tại một số khu vực cũng điều chỉnh giảm, trong khi thanh khoản đất nền trên thị trường thứ cấp tiếp tục suy yếu.
Người mua ngày càng ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế. Trong khi đó, chi phí vốn vẫn là yếu tố gây áp lực đối với cả doanh nghiệp lẫn khách hàng có nhu cầu vay mua nhà.
Tại TP.HCM, bài toán nguồn cung thể hiện rõ qua cơ cấu sản phẩm nhà ở. Theo báo cáo của UBND Thành phố, trong 9 tháng đầu năm 2026, doanh thu kinh doanh bất động sản đạt 322.630 tỉ đồng, tăng 8,4% so với cùng kỳ. Giá trị tăng thêm của ngành kinh doanh bất động sản tăng 4,82%.
Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và trung – cao cấp. Nhà chung cư chiếm 73,6% số căn đủ điều kiện huy động vốn, trong khi phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có nguồn cung thuộc phân khúc nhà ở bình dân theo báo cáo của Thành phố.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đánh giá cơ cấu này đặt ra thách thức đối với khả năng mở rộng sức mua. Khi phần lớn sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng có năng lực tài chính tương đối tốt, người thu nhập trung bình và thấp sẽ khó tìm được nhà ở phù hợp, ngay cả khi thị trường có thêm dự án mới.
Điều đó cũng cho thấy, tăng nguồn cung về số lượng chưa chắc đồng nghĩa với cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Hiệu quả phục hồi cần được nhìn nhận đồng thời qua tiến độ triển khai dự án, mức giá sản phẩm, nhu cầu tại từng khu vực và khả năng thanh toán của người mua.
Tháo gỡ hàng nghìn dự án, nguồn lực cần sớm được khơi thông
Ở chiều tích cực, tiến trình xử lý các dự án tồn đọng, kéo dài đang ghi nhận kết quả đáng chú ý. Theo số liệu được HoREA tổng hợp từ báo cáo của cơ quan chức năng, đến ngày 27/9/2026, cả nước có 4.372 trong tổng số 4.846 dự án khó khăn, vướng mắc kéo dài đã được xử lý, chiếm 90,2%.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa dự án đã được xử lý vướng mắc và dự án đã hoàn thành, đưa vào khai thác. Trong số các dự án được xử lý, có 842 dự án đã đi vào hoạt động; 1.835 dự án hoàn thành xử lý thủ tục pháp lý và đang thực hiện đầu tư. Ngoài ra, 1.131 dự án vẫn đang được các bộ, ngành và địa phương tiếp tục xử lý theo thẩm quyền.
Những con số này cho thấy tháo gỡ pháp lý mới là một bước trong quá trình khôi phục nguồn lực đầu tư. Để tạo ra nguồn cung thực tế, dự án còn phải đáp ứng yêu cầu về năng lực tài chính của chủ đầu tư, hoàn thiện thủ tục liên quan, triển khai xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường.
