Chủ đầu tư giữ giá bất động sản dù sức cầu yếu
TPHCM – Dù thanh khoản ở mức thấp nhưng mặt bằng giá bất động sản khó giảm mạnh do chính chủ đầu tư cũng đang chịu chi phí vốn lớn.
Chủ đầu tư giữ giá bất động sản dù sức cầu yếu
Thị trường bất động sản vẫn có sự lệch pha lớn về cung cầu. Ảnh: Bảo Chương
Theo báo cáo mới nhất của Savills TPHCM, thị trường căn hộ ở TPHCM ghi nhận 1.900 căn mở bán mới trong Q3/2026, tăng theo quý nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước. Phân khúc Hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn tính từ đầu năm đến nay. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức thấp, với tỉ lệ hấp thụ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch.
Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, thị trường nhà ở TPHCM chưa cho thấy dấu hiệu bước vào một chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng. Sức mua đang chững lại, trong khi mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao, chủ yếu do nguồn cung mới tập trung ở các phân khúc trung và cao cấp, còn sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Bà Cao Thị Thanh Hương – Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & tư vấn, Savills TPHCM – nhận định, lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì nhưng nhu cầu đang suy yếu.
Trong bối cảnh này, nhu cầu mua nhà để ở ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với thanh khoản thị trường. Các dự án ghi nhận kết quả tích cực thường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài, qua đó giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Trong quý IV/2026, khoảng 6.000 căn dự kiến được mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai.
Dẫu vậy, thị trường bất động sản chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng, do nguồn cung mới tại TPHCM chưa có chuyển biến đáng kể trong việc khắc phục mức độ lệch pha cung cầu. Đây là giai đoạn “sức mua chững lại, trong khi giá vẫn neo cao”. Khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua ở thực vì vậy ngày càng rõ hơn.
Thực tế, dữ liệu Savills cho thấy, 80% giá căn hộ ở nguồn cung sơ cấp tại TPHCM đã vượt 100 triệu đồng/m2 trong quý III/2026, trong khi tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khá mạnh và đang tiếp tục chịu sức ép lớn trong thời gian tới.
Theo quan điểm của nhiều chuyên gia, trong bối cảnh lãi suất vẫn là một biến số lớn, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa thay vì phục hồi đồng đều. Sự điều chỉnh, nếu xảy ra, cũng có thể không nhất thiết bắt đầu từ việc giảm giá niêm yết.
Diễn biến trên thị trường cho thấy, các chủ đầu tư hiện ưu tiên giữ giá niêm yết và hỗ trợ người mua qua chính sách tài chính. Các hình thức phổ biến gồm hỗ trợ lãi suất, gói vay lãi suất cố định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu cho thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán. Những công cụ này giúp giảm áp lực dòng tiền cho người mua mà không làm ảnh hưởng trực tiếp đến mặt bằng giá của dự án.
Theo nhận định của chuyên gia Savills, trong 6 – 12 tháng tới, mặt bằng giá chung nhiều khả năng khó giảm mạnh do chính chủ đầu tư cũng chịu chi phí vốn lớn khi phát triển dự án, nhưng mức độ phân hóa giữa các dự án có thể rõ hơn. Dự án có vị trí, pháp lý và chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng giữ giá ổn định. Ngược lại, sản phẩm kém cạnh tranh hoặc dựa nhiều vào đòn bẩy sẽ chịu áp lực điều chỉnh. Nếu có điều chỉnh, xu hướng này nhiều khả năng diễn ra cục bộ theo từng dự án và chủ yếu thông qua chính sách bán hàng thay vì giảm giá niêm yết.
“Vì vậy, câu chuyện của thị trường nhà ở TPHCM hiện không đơn thuần là giá sẽ tăng hay giảm. Đáng chú ý hơn là nguồn cung đang dịch chuyển về đâu, hạ tầng đang mở rộng không gian thị trường như thế nào và sản phẩm nào thực sự phù hợp với khả năng chi trả của người mua”, bà Cao Thị Thanh Hương nhận định.
