Bất động sản TP.HCM phân hóa mạnh, lãi suất cao tiếp tục thử thách sức mua thị trường
Thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2026 phân hóa rõ nét khi nhu cầu thuê duy trì ổn định, trong khi lãi suất cao và áp lực tài chính khiến thanh khoản nhà ở suy yếu, buộc doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược phát triển.
Thị trường bất động sản TP.HCM trong quý III/2026 cho thấy sự khác biệt ngày càng lớn giữa các phân khúc. Trong khi văn phòng, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ duy trì hoạt động nhờ nhu cầu thuê, thị trường nhà ở lại đối mặt với áp lực thanh khoản khi chi phí vay vốn cao và khả năng chi trả của người mua bị thu hẹp.
Theo báo cáo mới nhất của Savills, diễn biến này phản ánh một thực tế: tăng trưởng kinh tế chưa đủ để tạo sức bật đồng đều cho thị trường bất động sản. Hiệu quả kinh doanh ngày càng phụ thuộc vào nhu cầu thực, vị trí dự án, chất lượng sản phẩm và khả năng thích ứng với điều kiện tài chính.
Trong chín tháng đầu năm 2026, GDP Việt Nam tăng 9% so với cùng kỳ, tổng vốn FDI đăng ký đạt 50 tỷ USD, tăng 76%, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 5,9 triệu tỷ đồng. Tại TP.HCM mở rộng, bao gồm TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu theo địa giới sau sáp nhập, GRDP tăng 9,1%.
Dù nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng, sức cầu bất động sản vẫn chịu tác động từ lãi suất, giá bán và áp lực dòng tiền. Sự khác biệt giữa các phân khúc vì thế ngày càng rõ, đặt ra yêu cầu điều chỉnh chiến lược phát triển thay vì chỉ chạy theo quy mô nguồn cung.
Bất động sản TP.HCM phân hóa mạnh, lãi suất cao tiếp tục thử thách sức mua thị trường.
Nhà ở giảm tốc, doanh nghiệp phải tính lại bài toán thanh khoản
Trong quý III/2026, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận khoảng 1.900 căn mở bán mới, đưa nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn. Phân khúc hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới. Tuy nhiên, lượng hàng đưa ra thị trường chưa chuyển hóa thành giao dịch tương ứng.
Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch. Con số này cho thấy người mua ngày càng thận trọng trước quyết định tài chính dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vay mua nhà còn cao.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM, nhận định lãi suất vay mua nhà tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn được duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu.
Thực tế này khiến chính sách bán hàng trở thành yếu tố quan trọng đối với khả năng tiêu thụ sản phẩm. Những dự án có cơ cấu căn hộ đa dạng, phương thức thanh toán linh hoạt và tiến độ thanh toán kéo dài có thêm cơ hội tiếp cận khách hàng, nhất là nhóm mua nhà để ở.
Trong quý IV/2026, khoảng 6.000 căn hộ dự kiến được mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án lùi kế hoạch triển khai. Việc điều chỉnh tiến độ cho thấy doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ hơn giữa thời điểm tung hàng, sức mua và chi phí vốn.
Áp lực cũng hiện diện tại phân khúc biệt thự, nhà phố. Nguồn cung mới đạt khoảng 3.600 căn, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam thành phố. Hơn 50% sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng mỗi căn, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.
Theo bà Hương, các khu đô thị lớn tại ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ TP.HCM. Tuy nhiên, chi phí vay vốn cao tiếp tục hạn chế khả năng chi trả và kìm hãm sức hấp thụ.
Như vậy, mở rộng nguồn cung ra vùng ven chưa đồng nghĩa với việc giải quyết được bài toán thanh khoản. Giá bán, khả năng kết nối hạ tầng, tiện ích và nhu cầu ở thực vẫn là những yếu tố quyết định sức cạnh tranh của sản phẩm.
Bất động sản cho thuê giữ nhịp, triển vọng phân hóa theo vị trí
Trái với thị trường nhà ở, các phân khúc bất động sản thương mại và lưu trú tiếp tục được hỗ trợ bởi nhu cầu thuê. Dù vậy, công suất cao không đồng nghĩa với khả năng tăng giá mạnh, khi doanh nghiệp thuê mặt bằng cũng phải cân đối chi phí hoạt động.
Thị trường văn phòng TP.HCM duy trì nguồn cung gần 3 triệu m², công suất xấp xỉ 90% và giá thuê trung bình khoảng 870.000 đồng mỗi m² một tháng. Tuy nhiên, sau năm quý liên tiếp ghi nhận lượng tiêu thụ tích cực, thị trường chuyển sang mức tiêu thụ âm ở tất cả các hạng trong quý III, chủ yếu do một số khách thuê thu hẹp diện tích sử dụng.
Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills TP.HCM, cho rằng thị trường văn phòng vẫn duy trì hoạt động tốt, nhưng giai đoạn tăng trưởng tiếp theo có thể diễn ra thận trọng và chọn lọc hơn.
Các doanh nghiệp tài chính, bảo hiểm, bất động sản, công nghệ thông tin, bán lẻ và phân phối tiếp tục đóng góp phần lớn giao dịch thuê. Tuy nhiên, nhu cầu mở rộng chưa đủ mạnh để tạo sức ép tăng giá. Trong bối cảnh đó, giữ chân khách thuê hiện hữu trở thành ưu tiên của nhiều chủ đầu tư.
Ở phân khúc bán lẻ, tổng nguồn cung giảm nhẹ xuống gần 1,6 triệu m² diện tích cho thuê thuần, trong khi công suất đạt 92%. Giá thuê trung bình tại tầng trệt tăng nhẹ lên 1,6 triệu đồng mỗi m² một tháng.
Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ ngành ăn uống, giải trí, thương hiệu phục vụ trẻ em và gia đình, cùng các trung tâm thể hình. Điều này cho thấy khả năng thu hút khách hàng và cơ cấu ngành hàng ngày càng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác mặt bằng.
Thị trường khách sạn ghi nhận gần 17.000 phòng trong quý III. Trong giai đoạn thấp điểm du lịch, công suất đạt 70%, giá phòng trung bình khoảng 2,4 triệu đồng mỗi phòng mỗi đêm. Dù giảm so với quý trước, cả hai chỉ số vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái.
