Bất động sản Hà Nội: Vì sao thị trường thứ cấp chiếm ưu thế?
Trong bối cảnh thanh khoản bất động sản Hà Nội giảm tốc, người mua thận trọng hơn trước áp lực giá nhà và lãi vay, thị trường thứ cấp được kỳ vọng tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong năm 2026.
Sản phẩm hiện hữu trở thành lựa chọn ưu tiên
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước có khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công, trong đó có 80.269 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 đất nền.
Bất động sản Hà Nội: Vì sao thị trường thứ cấp có thể chiếm ưu thế? – Ảnh 1.
Lợi thế của phân khúc thứ cấp không chỉ nằm ở mức giá, mà còn ở khả năng kiểm chứng pháp lý, chất lượng thực tế và đáp ứng nhu cầu ở ngay của người mua.
Đáng chú ý, trong quý III/2026, lượng giao dịch bất động sản có xu hướng giảm, chỉ có khoảng 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% (giảm 8%) so với quý II/2026 dẫn đến hệ quả làm cho lượng sản phẩm bất động sản tồn kho tại các dự án tiếp tục tăng, gây áp lực lên dòng tiền và thanh khoản của doanh nghiệp.
Cụ thể là chỉ có 22.847 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ giao dịch thành công, bằng khoảng 86% (giảm 14%) và có 69.157 đất nền giao dịch thành công, bằng 94% (giảm 6%) so với quý II/2026.
Hiệp hội nhận thấy, tình trạng sức mua của thị trường bất động sản bị suy giảm dẫn đến hệ quả doanh nghiệp bị chôn vốn, thiếu dòng tiền, bị giảm hoặc thậm chí bị mất thanh khoản có thể sẽ tác động “dây chuyền” đến các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp trong thời gian tới.
Trong bối cảnh đó, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng thị trường thứ cấp, nơi các sản phẩm đã được đưa ra giao dịch sau lần bán đầu tiên từ chủ đầu tư có cơ hội phát huy lợi thế.
Khác với căn hộ sơ cấp thường được mua theo tiến độ xây dựng và các điều kiện bán hàng của dự án, sản phẩm chuyển nhượng cho phép người mua trực tiếp khảo sát căn hộ, kiểm tra môi trường sống, chất lượng quản lý, hệ thống tiện ích và cộng đồng cư dân hiện hữu trước khi quyết định.
Đặc biệt, với những người mua để ở, khả năng nhận nhà và sử dụng ngay có ý nghĩa quan trọng. Người mua có thể đánh giá cụ thể khoảng cách tới nơi làm việc, trường học, bệnh viện, phương tiện giao thông công cộng và các dịch vụ thiết yếu, thay vì chỉ dựa vào kế hoạch phát triển trong tương lai.
Nếu lựa chọn căn hộ đã có giấy chứng nhận hoặc hồ sơ pháp lý đầy đủ, người mua cũng có cơ sở rõ ràng hơn để kiểm tra quyền sở hữu, điều kiện chuyển nhượng và các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường chuyển nhượng đang chuyển từ trạng thái “mua nhanh – bán nhanh” sang giai đoạn chọn lọc, khi dòng tiền ngắn hạn suy yếu và các quyết định mua gắn nhiều hơn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn.
Ông Trần Minh Tiến cũng nhận định những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể sử dụng ngay và phù hợp với khả năng chi trả sẽ có lợi thế thanh khoản.
Dữ liệu giao dịch quý I/2026 cho thấy sự phân hóa giữa các loại hình. Theo One Mount Group, phân khúc căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm 2025.
Trong khi đó, nhà thổ cư đạt khoảng 6.000 giao dịch, trở thành loại hình có lượng giao dịch cao nhất trên thị trường chuyển nhượng trong quý.
Điều này cho thấy thị trường thứ cấp không hoàn toàn miễn nhiễm với sự suy giảm thanh khoản. Tuy nhiên, giao dịch vẫn tập trung ở những sản phẩm có khả năng đáp ứng nhu cầu thực, chất lượng phù hợp và vị trí thuận tiện.
Tại các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, thanh khoản được hỗ trợ bởi nguồn cung chuyển nhượng lớn, hệ thống tiện ích tương đối hoàn chỉnh và cộng đồng cư dân đã hình thành.
Từ góc nhìn nhà đầu tư, sự thay đổi này cũng đặt ra yêu cầu đánh giá lại hiệu quả đầu tư. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định giá và giao dịch chung cư thứ cấp khó tăng nóng, nhiều khả năng đi ngang do mặt bằng giá đã ở mức cao, trong khi nguồn cung mới gia tăng.
Ông Trần Quang Trung khuyến nghị nhà đầu tư hướng tới chiến lược trung và dài hạn, lựa chọn kỹ sản phẩm dựa trên vị trí, pháp lý và uy tín chủ đầu tư.
Quan điểm này cho thấy lợi thế của thị trường thứ cấp không đồng nghĩa với việc cứ mua căn hộ đã qua sử dụng là có thể sinh lời.
