Giá nhà giảm 30%, giao dịch bất động sản vẫn lao dốc
Giá bất động sản tại một số phân khúc giảm tới 20-30%, nhưng sức mua vẫn suy yếu. Trong quý III/2026, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trên cả nước giảm 14%, trong khi lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM sụt mạnh. Bài toán kích cầu thị trường vì thế không chỉ nằm ở giá bán mà còn ở khả năng chi trả và nguồn cung nhà ở phù hợp.
Giá giảm, người mua vẫn chưa xuống tiền
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch nhà ở và đất nền trên cả nước đều giảm so với quý trước, dù giá bán tại nhiều phân khúc có dấu hiệu hạ nhiệt.
Cụ thể, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 căn, giảm 14% so với quý II. Giao dịch đất nền đạt 69.157 nền, giảm 6%.
Tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM, sức mua cũng suy giảm đáng kể. Theo dữ liệu của One Mount, trong quý III/2026, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% so với quý trước và 83% so với cùng kỳ năm 2025.
Giá nhà giảm 30%, giao dịch bất động sản vẫn lao dốc – Hình 1
(Ảnh: Internet)
Tại TP.HCM, lượng giao dịch đạt khoảng 1.600 căn, giảm lần lượt 83% theo quý và 72% theo năm.
Diễn biến này cho thấy việc giá bán bắt đầu điều chỉnh chưa đủ tạo lực đẩy cho thị trường. Người mua ngày càng thận trọng khi giá nhà tại các đô thị lớn vẫn cao so với thu nhập, trong khi chi phí vay vốn và nguy cơ lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà ở trên thị trường sơ cấp do một số chủ đầu tư chào bán chỉ giảm khoảng 5%. Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư buộc phải giảm giá để thu hồi vốn, có trường hợp mức giảm lên tới 20-30% nhưng vẫn khó tìm được người mua.
Khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả tiếp tục là lực cản lớn đối với thanh khoản. Việc giá nhà giảm so với thời điểm đạt đỉnh chưa đồng nghĩa với việc người dân dễ dàng sở hữu nhà, nhất là khi nguồn cung mới vẫn tập trung đáng kể ở phân khúc cao cấp.
Điều khiến người mua lo ngại nhất là lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Nếu khoản trả ngân hàng tăng cao, chi phí nhà ở có thể gây áp lực trực tiếp lên ngân sách sinh hoạt của gia đình.
Sức mua suy yếu, doanh nghiệp chịu áp lực dòng tiền
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, giá nhà có xu hướng giảm là tín hiệu tích cực, nhưng việc giá giảm đi cùng với sức mua và tổng cầu suy yếu lại là vấn đề đáng lo ngại.
Ông Châu cho rằng mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn nhìn chung vẫn cao, trong khi doanh nghiệp và người mua nhà còn gặp khó khăn khi tiếp cận tín dụng, chi phí vốn gia tăng.
Sức mua suy giảm khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu dòng tiền, thanh khoản giảm, thậm chí có nguy cơ mất khả năng thanh toán nếu tình trạng kéo dài.
Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm nhà ở tiếp tục mất cân đối. Nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê có mức giá phù hợp còn thiếu so với nhu cầu của người thu nhập thấp và thu nhập trung bình.
Thực tế này đặt thị trường trước một nghịch lý: người có nhu cầu mua nhà vẫn khó tiếp cận sản phẩm phù hợp, còn doanh nghiệp lại gặp khó trong việc bán hàng và thu hồi vốn.
Trong bối cảnh đó, giảm giá bán có thể giúp một số sản phẩm cải thiện khả năng cạnh tranh, nhưng chưa đủ giải quyết toàn bộ bài toán thanh khoản nếu giá nhà vẫn vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người mua.
Để khôi phục sức cầu, thị trường cần những giải pháp đồng thời về cơ cấu nguồn cung, giá bán, tín dụng và khả năng tiếp cận nhà ở. Việc chỉ thúc đẩy giao dịch hoặc kỳ vọng giá bất động sản tăng trở lại khó tạo ra nền tảng phục hồi bền vững.
Tái cơ cấu nguồn cung, phát triển nhà ở vừa túi tiền
Theo các chuyên gia, giải pháp kích cầu cần hướng đến nhu cầu ở thực, thay vì chỉ tập trung thúc đẩy giao dịch trong ngắn hạn. Trọng tâm là đưa sản phẩm nhà ở về gần hơn với khả năng chi trả của người dân, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng cần có các giải pháp kích cầu tiêu dùng bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững, gắn với yêu cầu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình và các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người dân, bên cạnh việc thúc đẩy nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
